印发《泰安市实施〈山东省河道工程维护管理费征收使用管理办法〉细则》的通知

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【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
江苏省无锡市人民政府


无锡市档案资料征集办法

市政府令第79号



《无锡市档案资料征集办法》已经2005年12月19日市人民政府第46次常务会议审议通过，现予发布。


市长：毛小平

二O O五年十二月二十六日



第一条 为了加强征集流散在社会上的档案资料，有效保护和利用档案，根据《中华人民共和国档案法》、《江苏省档案管理条例》、《无锡市档案管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称档案资料，是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、文化、宗教等社会活动形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、音像、电子文件、实物等历史记录及与之有关的材料。
本办法所称征集，是指本市各级综合档案馆（以下简称“档案馆”）依照法律、法规和本办法规定，将散存、散失的档案资料收集进档案馆的活动。

第三条 市、市（县）、区人民政府应当加强对档案资料征集工作的领导，统筹安排征集档案资料所需经费。
市、市（县）、区人民政府档案行政管理部门主管本行政区域内的档案资料征集工作，指导、监督同级或者下级档案馆的征集工作，查处征集中的违法行为。

第四条 公民、法人及其他组织都有保护档案资料的义务，对征集工作应当予以支持配合。
对档案资料征集工作中取得显著成绩的单位和个人，各级人民政府、档案行政管理部门或者有关部门应当给予表彰、奖励。

第五条 征集档案资料的范围：
（一）各历史时期形成的公务及私人文书，如：公文、信函、布告、契约、家（族）谱、年谱、日记、票据、账簿等；
（二）各历史时期形成的具有地方特色的音像资料和实物；
（三）各历史时期单位和个人自行编制、撰写的具有重要参考价值及地方特色的报纸书刊及文章，如：古籍、史志、文学、艺术作品、风土民俗读物、行（专）业报刊、资料集等；
（四）记载本行政区域内自然、文化遗产及各类保护区、保护单位和风景名胜的档案资料；
（五）本籍或曾经在本行政区域内工作且具有一定影响人物的档案资料，包括亲笔手稿和信函、笔记、论著、艺术作品、印刷出版物、证书、奖品、音像、实物等；
（六）具有地方代表性的名、特、优产品的档案资料；
（七）民主党派、宗教组织、社团组织形成的档案资料；
（八）本行政区域内获得省（部）级以上各项荣誉的证书、奖牌等实物；
（九）本级国家机构、组织在政务活动、外事活动或者社会交往中接受的重要礼品等实物；
（十）其他有保存价值的档案资料。

第六条 征集档案资料的方式：
（一）接受移交；
（二）接受捐赠；
（三）接受寄存；
（四）收购；
（五）复制；
（六）其他方式。

第七条 档案馆可以跨区域或者向境外征集档案资料，各档案馆之间在征集中遇有异议的，应当协商解决。

第八条 征集档案资料，双方应当签订协议，明确权利和义务。

第九条 档案馆在征集档案资料时，应当有二人以上征集人员共同进行，并主动出示表明身份和工作任务的证明文书，供档案资料所有人核实。
征集人员应当将征集到的档案资料于十日内交档案馆。征集进馆的档案资料应当及时整理编目、登记造册，妥善保管，确保安全。

第十条 鼓励单位和个人向档案馆捐赠档案资料。对向档案馆捐赠重要、珍贵档案资料的单位和个人，档案行政管理部门或者接受捐赠的单位应当给予奖励。接受捐赠具有重要价值的档案资料，由接受捐赠的地方政府颁发捐赠证书。

第十一条 单位和个人可以将不属于进馆范围的档案资料向档案馆提出寄存，档案馆在接到要求后的五个工作日内给予书面答复。

第十二条 集体、个人所有并对国家和社会有保存价值或者应当保密的档案资料，档案资料所有者应当妥善保管。
对于保管条件恶劣或者其他原因被认为可能导致档案严重损毁或者不安全的，档案行政管理部门有权采取代为保管或者征购措施。

第十三条 档案行政管理部门决定对档案资料采取代为保管措施的，有权在本行政区
域内指定档案馆对该档案资料予以代为保管，被指定的档案馆应当积极履行保管义务。

第十四条 属于集体、个人所有并对国家和社会有保存价值的档案资料，所有者可要求档案馆收购。档案馆在接到后十个工作日内给予书面答复。

第十五条 档案馆在征集档案资料过程中，可以聘请有关专家对档案资料进行鉴定、评估。

第十六条 向档案馆移交、捐赠、寄存档案资料的单位和个人，对其档案资料有无偿利用的权利，并可对其档案中不宜向社会开放的部分提出限制利用的意见，档案馆应当维护他们的合法权益。

第十七条 档案馆公布或者利用捐赠、寄存及代为保管的档案资料，应当按有关法律法规的规定执行。

第十八条 违反本办法规定，给档案资料所有人造成不利影响或者损失的，档案行政管理部门责令有关档案馆向档案资料所有人书面道歉；造成损失的，应当给予赔偿，并给予直接负责的主管人员或者其他直接责任人员行政处分。

第十九条 档案资料征集人员将征集的档案资料据为己有的，档案馆应当责令其上交；情节严重的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
违反本办法其他规定，法律、法规有明确处罚规定的，从其规定。

第二十条 本办法自2006年2月1日起施行。