国家税务总局关于增值税一般纳税人将增值税进项留抵税额抵减查补税款欠税问题的批复
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国家税务总局关于增值税一般纳税人将增值税进项留抵税额抵减查补税款欠税问题的批复
国家税务总局关于增值税一般纳税人将增值税进项留抵税额抵减查补税款欠税问题的批复
国税函[2005]169号
2005-02-24国家税务总局
广西壮族自治区国家税务局：
你局《关于增值税一般纳税人进项留抵税额能否抵减查补税款有关问题的请示》（桂国税发〔2004〕269号）收悉。经研究，现批复如下：
一、增值税一般纳税人拖欠纳税检查应补缴的增值税税款，如果纳税人有进项留抵税额，可按照《国家税务总局关于增值税一般纳税人用进项留抵税额抵减增值税欠税问题的通知》（国税发〔2004〕112号）的规定，用增值税留抵税额抵减查补税款欠税。
二、为确保税务机关和国库入库数字对账一致，抵减的查补税款不能作为稽查已入库税款统计。考核查补税款入库率时，可将计算公式调整为：
查补税款入库率=（实际缴纳入库的查补税款+增值税进项留抵税额实际抵减的查补税款欠税）/应缴纳入库的查补税款×100%
其中，“增值税进项留抵税额实际抵减的查补税款欠税”反映考核期内实际抵减的查补税款欠税。
特此批复。
国家税务总局
二○○五年二月二十四日
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二手房买卖合同，买方违约纠纷法律分析之－政策变化导致房价波动
蔡英杰
关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金
就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。
那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。
宏观背景介绍：
今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。
案例介绍：
2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。
在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。
律师分析：
一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？
根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。
根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。
尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。
根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。
二、房屋买卖阴阳合同如何认定？
在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。
那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。
目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。
三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？
国土资源部
关于加强地质勘查行业管理的通知
国土资发〔2006〕288号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），中国地质调查局及部其他直属单位，部机关各司局：
为了贯彻落实《国务院关于加强地质工作的决定》（国发〔2006〕4号），切实加强地质勘查行业管理，促进地质勘查工作健康、有序、协调发展，现就有关事项通知如下：
一、加强地质勘查行业管理的总体要求
（一）地质勘查行业管理是对从事地质勘查活动的规则和行为进行调控、规范和监督管理，并为地质勘查行业发展提供服务，是国土资源管理的重要职责。加强地质勘查行业管理，对促进地质勘查行业的改革发展，规范地质勘查行业行为，维护地质勘查市场秩序，保护地质勘查投资者和勘查作业单位的合法权益，具有十分重要的意义。
（二）加强地质勘查行业管理，要坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总体要求，统筹政府指导与市场调节，统筹监督管理与信息服务。面向全行业，营造公平、公正、规范、有序的地质勘查市场环境，引导各类地质勘查企业和单位依法开展地质勘查活动，提高勘查作业质量和市场竞争能力，提升地质勘查整体水平，增强地质勘查为经济社会可持续发展的服务功能。
（三）国土资源部和省级国土资源管理部门是地质勘查行业管理机关。国土资源部重点研究制定全国地质勘查行业发展的规划、政策、技术标准和市场准入条件，强化勘查市场监督管理和信息服务，指导地方地质勘查行业管理。省级国土资源管理部门重点加强本地区地质勘查行业的监督管理和服务，维护地质勘查市场秩序，指导实行属地化管理的国有地质勘查单位改革与发展。市（地）、县（市）国土资源管理部门在省级国土资源管理部门领导下，协助做好地质勘查行业管理有关工作，为地质勘查创造良好的工作环境。地质勘查行业管理机关要主动与同级政府相关部门协调、沟通，并充分发挥行业协会、学会等行业组织的作用。
（四）地质勘查行业协会、学会等行业组织，是政府与各类地质勘查企业和单位之间的桥梁和纽带。要积极开展行业自律和行业风气及行业规则建设，开展行业市场调研、经验交流和技术培训等活动，向地质勘查行业管理机关提供行业发展的意见和建议。
（五）从事地质勘查活动的各类主体，包括相关企业、有关事业单位、院校和科研单位、服务于地质勘查活动的各种中介组织及其人员，是地质勘查行业管理和服务的对象。要积极加强自身建设，规范自身行为，主动接受地质勘查行业管理机关的监督。
二、明确地质勘查行业管理的重点任务
（六）健全地质勘查市场准入机制。按照地质勘查单位资质管理的有关规定，健全完善地质勘查单位资质分类分级标准，认真做好地质勘查单位资质的核定和监督管理，严格核实地质勘查单位的人员、资产、设备和管理水平，保证地质勘查单位的整体素质与核定的勘查资质类别和等级相符。探索建立注册地质师执业准入资格制度。
（七）完善地质勘查行业技术标准、规范、规程。组织调查现行地质勘查行业技术标准、规范、规程执行情况，开展地质勘查行业技术政策研究，提出需要修订、制订以及废止的各类地质勘查行业技术标准、规范和规程目录及建议，加快制订步伐，加大培训力度。推动国际标准在地质勘查行业的应用。
（八）加强对地质勘查市场的引导与监管。全面掌握商业性地质勘查动态，引导社会投资者正确选择投资方向和勘查作业单位，确定合理的勘查实施方案。建立地质勘查奖惩制度，组织对地质勘查有突出贡献的单位和个人进行奖励；将恶性竞争、欺行霸市、弄虚作假等扰乱市场行为的单位和个人列入“黑名单”予以曝光。倡导行业职业道德，规范地质勘查市场行为。建立地质勘查单位执业档案及信用评价体系。
（九） 推进地质勘查行业技术进步与创新。鼓励产学研结合，开展地质勘查高新技术研究与开发，提高地质勘查技术和装备的国产化水平。加快先进适用技术的示范推广。加强地质科技人才培养，改善地质勘查单位科技人才结构。
（十）促进地质勘查行业的交流与联系。依托地质勘查行业协会、学会，组织地质勘查行业改革发展经验交流，总结推广典型经验。开展地质勘查理论、技术和方法的培训、咨询等活动。建立地质勘查行业管理机关与地质勘查行业各单位联系与磋商机制，及时沟通情况，共同探讨地质勘查行业有关问题的解决途径。
（十一）制定地质勘查规划和行业发展战略。组织编制地质勘查规划，指导地质勘查工作布局。在广泛调查研究和征求意见的基础上，组织开展地质勘查行业发展战略研究，明确地质勘查行业发展方向。
（十二）制定促进地质勘查行业发展的政策措施。组织调查公益性地质工作基本情况、各类企业投资地质勘查的基本情况、商业性地质勘查政策执行情况。全面了解对实行属地化管理和中央管理的地质勘查单位有关优惠政策的执行情况。组织开展政策措施研究，提出政策建议，指导和促进地质勘查行业健康发展。
（十三）强化地质勘查行业信息服务。从地质勘查单位资质管理入手，理顺数据统计渠道，建立地质勘查行业专项统计分析制度，全面掌握地质勘查单位基本情况。分析地质勘查投资、人员投入、勘查工程总量以及新技术、新方法利用、对外合作等方面的情况，发布地质勘查情况公报，为地质勘查行业发展提供基础信息。加快地质勘查行业信息服务的现代化建设。
三、做好当前地质勘查行业管理的若干要求
（十四） 认真落实地质勘查行业管理职能。各级地质勘查行业管理机关要高度重视地质勘查行业管理工作，进一步转变观念、转变职能、转变作风，健全管理机构，理顺管理关系，切实履行地质勘查行业管理职责。省级国土资源管理部门要明确地质勘查行业管理的职能机构，落实主管领导的责任，创造必要的条件，保障工作经费，并制定本地区地质勘查行业管理年度工作计划，于二○○七年一月底之前报国土资源部备案。
（十五） 调研摸清地质勘查行业改革发展状况。省级国土资源管理部门要组织力量，对本地区从事地质勘查活动的企业和单位改革发展的情况，进行一次全面的调研，摸清地质勘查市场和地质勘查队伍的现状与问题，总结成功的经验和改革发展的模式，分析存在问题的原因，研究解决问题的对策措施，并编写调查研究报告，于二○○七年六月底之前报国土资源部。
（十六） 加快推进地质勘查单位各项优惠政策落实到位。省级国土资源管理部门和部有关司局要对国家关于实行属地化管理的和中央管理的国有地质勘查单位各项优惠政策贯彻落实情况，逐项进行排查。对已经落实的政策，要认真总结成效和经验；对尚未落实的政策，要积极与有关部门协调，争取尽快落实。贯彻落实情况于二○○七年三月底之前报国土资源部。
（十七）定期发布地质勘查成果信息通报。要强化对公益性与商业性地质工作成果信息的收集、分析、汇总工作，建立畅通的信息渠道和地质勘查成果信息通报制度。自二○○七年起，各省（区、市）每年第一季度要发布本地区上一年度地质勘查成果信息通报，并按统一要求报送国土资源部。国土资源部汇总发布全国地质勘查成果信息通报。
二○○六年十二月八日
蔡英杰
关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金
就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。
那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。
宏观背景介绍：
今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。
案例介绍：
2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。
在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。
律师分析：
一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？
根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。
根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。
尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。
根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。
二、房屋买卖阴阳合同如何认定？
在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。
那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。
目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。
三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？
国土资源部关于加强地质勘查行业管理的通知
关于加强地质勘查行业管理的通知
国土资发〔2006〕288号
各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），中国地质调查局及部其他直属单位，部机关各司局：
为了贯彻落实《国务院关于加强地质工作的决定》（国发〔2006〕4号），切实加强地质勘查行业管理，促进地质勘查工作健康、有序、协调发展，现就有关事项通知如下：
一、加强地质勘查行业管理的总体要求
（一）地质勘查行业管理是对从事地质勘查活动的规则和行为进行调控、规范和监督管理，并为地质勘查行业发展提供服务，是国土资源管理的重要职责。加强地质勘查行业管理，对促进地质勘查行业的改革发展，规范地质勘查行业行为，维护地质勘查市场秩序，保护地质勘查投资者和勘查作业单位的合法权益，具有十分重要的意义。
（二）加强地质勘查行业管理，要坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的总体要求，统筹政府指导与市场调节，统筹监督管理与信息服务。面向全行业，营造公平、公正、规范、有序的地质勘查市场环境，引导各类地质勘查企业和单位依法开展地质勘查活动，提高勘查作业质量和市场竞争能力，提升地质勘查整体水平，增强地质勘查为经济社会可持续发展的服务功能。
（三）国土资源部和省级国土资源管理部门是地质勘查行业管理机关。国土资源部重点研究制定全国地质勘查行业发展的规划、政策、技术标准和市场准入条件，强化勘查市场监督管理和信息服务，指导地方地质勘查行业管理。省级国土资源管理部门重点加强本地区地质勘查行业的监督管理和服务，维护地质勘查市场秩序，指导实行属地化管理的国有地质勘查单位改革与发展。市（地）、县（市）国土资源管理部门在省级国土资源管理部门领导下，协助做好地质勘查行业管理有关工作，为地质勘查创造良好的工作环境。地质勘查行业管理机关要主动与同级政府相关部门协调、沟通，并充分发挥行业协会、学会等行业组织的作用。
（四）地质勘查行业协会、学会等行业组织，是政府与各类地质勘查企业和单位之间的桥梁和纽带。要积极开展行业自律和行业风气及行业规则建设，开展行业市场调研、经验交流和技术培训等活动，向地质勘查行业管理机关提供行业发展的意见和建议。
（五）从事地质勘查活动的各类主体，包括相关企业、有关事业单位、院校和科研单位、服务于地质勘查活动的各种中介组织及其人员，是地质勘查行业管理和服务的对象。要积极加强自身建设，规范自身行为，主动接受地质勘查行业管理机关的监督。
二、明确地质勘查行业管理的重点任务
（六）健全地质勘查市场准入机制。按照地质勘查单位资质管理的有关规定，健全完善地质勘查单位资质分类分级标准，认真做好地质勘查单位资质的核定和监督管理，严格核实地质勘查单位的人员、资产、设备和管理水平，保证地质勘查单位的整体素质与核定的勘查资质类别和等级相符。探索建立注册地质师执业准入资格制度。
（七）完善地质勘查行业技术标准、规范、规程。组织调查现行地质勘查行业技术标准、规范、规程执行情况，开展地质勘查行业技术政策研究，提出需要修订、制订以及废止的各类地质勘查行业技术标准、规范和规程目录及建议，加快制订步伐，加大培训力度。推动国际标准在地质勘查行业的应用。
（八）加强对地质勘查市场的引导与监管。全面掌握商业性地质勘查动态，引导社会投资者正确选择投资方向和勘查作业单位，确定合理的勘查实施方案。建立地质勘查奖惩制度，组织对地质勘查有突出贡献的单位和个人进行奖励；将恶性竞争、欺行霸市、弄虚作假等扰乱市场行为的单位和个人列入“黑名单”予以曝光。倡导行业职业道德，规范地质勘查市场行为。建立地质勘查单位执业档案及信用评价体系。
（九） 推进地质勘查行业技术进步与创新。鼓励产学研结合，开展地质勘查高新技术研究与开发，提高地质勘查技术和装备的国产化水平。加快先进适用技术的示范推广。加强地质科技人才培养，改善地质勘查单位科技人才结构。
（十）促进地质勘查行业的交流与联系。依托地质勘查行业协会、学会，组织地质勘查行业改革发展经验交流，总结推广典型经验。开展地质勘查理论、技术和方法的培训、咨询等活动。建立地质勘查行业管理机关与地质勘查行业各单位联系与磋商机制，及时沟通情况，共同探讨地质勘查行业有关问题的解决途径。
（十一）制定地质勘查规划和行业发展战略。组织编制地质勘查规划，指导地质勘查工作布局。在广泛调查研究和征求意见的基础上，组织开展地质勘查行业发展战略研究，明确地质勘查行业发展方向。
（十二）制定促进地质勘查行业发展的政策措施。组织调查公益性地质工作基本情况、各类企业投资地质勘查的基本情况、商业性地质勘查政策执行情况。全面了解对实行属地化管理和中央管理的地质勘查单位有关优惠政策的执行情况。组织开展政策措施研究，提出政策建议，指导和促进地质勘查行业健康发展。
（十三）强化地质勘查行业信息服务。从地质勘查单位资质管理入手，理顺数据统计渠道，建立地质勘查行业专项统计分析制度，全面掌握地质勘查单位基本情况。分析地质勘查投资、人员投入、勘查工程总量以及新技术、新方法利用、对外合作等方面的情况，发布地质勘查情况公报，为地质勘查行业发展提供基础信息。加快地质勘查行业信息服务的现代化建设。
三、做好当前地质勘查行业管理的若干要求
（十四） 认真落实地质勘查行业管理职能。各级地质勘查行业管理机关要高度重视地质勘查行业管理工作，进一步转变观念、转变职能、转变作风，健全管理机构，理顺管理关系，切实履行地质勘查行业管理职责。省级国土资源管理部门要明确地质勘查行业管理的职能机构，落实主管领导的责任，创造必要的条件，保障工作经费，并制定本地区地质勘查行业管理年度工作计划，于二○○七年一月底之前报国土资源部备案。
（十五） 调研摸清地质勘查行业改革发展状况。省级国土资源管理部门要组织力量，对本地区从事地质勘查活动的企业和单位改革发展的情况，进行一次全面的调研，摸清地质勘查市场和地质勘查队伍的现状与问题，总结成功的经验和改革发展的模式，分析存在问题的原因，研究解决问题的对策措施，并编写调查研究报告，于二○○七年六月底之前报国土资源部。
（十六） 加快推进地质勘查单位各项优惠政策落实到位。省级国土资源管理部门和部有关司局要对国家关于实行属地化管理的和中央管理的国有地质勘查单位各项优惠政策贯彻落实情况，逐项进行排查。对已经落实的政策，要认真总结成效和经验；对尚未落实的政策，要积极与有关部门协调，争取尽快落实。贯彻落实情况于二○○七年三月底之前报国土资源部。
（十七）定期发布地质勘查成果信息通报。要强化对公益性与商业性地质工作成果信息的收集、分析、汇总工作，建立畅通的信息渠道和地质勘查成果信息通报制度。自二○○七年起，各省（区、市）每年第一季度要发布本地区上一年度地质勘查成果信息通报，并按统一要求报送国土资源部。国土资源部汇总发布全国地质勘查成果信息通报。
二○○六年十二月八日
