澳门特别行政区第3/1999号行政法规：国旗、国徽及区旗、区徽的悬挂及展示

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【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
山东省青岛市人大常委会


青岛市大气污染防治条例


(2001年5月19日市十二届人大常委会第二十七次会议通过)
　　
　　第一条　为了防治大气污染,保护和改善环境,保障人体健康,促进经济和社会的可持续发展,根据《中华人民共和国大气污染防治法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
　　第二条　本条例适用于本市行政区域内的一切单位和个人。
　　第三条　市、区(市)人民政府对本辖区的大气环境质量负责,制定规划,采取措施,使本辖区的大气环境质量达到国家规定的标准。
　　第四条　市、区(市)环境保护行政主管部门对本辖区的大气污染防治工作实施统一监督管理。公安、交通、铁路、海洋与渔业、海事管理等部门按照法定职责,对机动车船污染大气实施监督管理;其他有关管理部门按照各自职责,协同做好对大气污染防治的监督管理工作。
　　第五条　任何单位和个人都有保护大气环境的义务,有权检举和控告污染大气环境的行为。对举报的污染大气环境行为,环境保护行政主管部门查证属实后,依据有关规定对举报人给予奖励。
　　第六条　各级人民政府应当加强绿化工作,提高绿化覆盖率,改善大气环境质量。
　　第七条　青岛市环境空气质量功能区划,由市环境保护行政主管部门划分,报市人民政府批准后实施。
　　第八条　全市大气环境质量状况公报、大气环境质量预报和其他大气质量及污染防治方面的信息由市环境保护行政主管部门统一发布。
　　第九条　各级人民政府应当鼓励和支持大气污染防治的科学技术研究,推广先进适用的大气污染防治技术;鼓励和支持开发利用太阳能、风能、水能等清洁能源。
　　第十条　城市建设应当统筹规划,合理布局,发展城市集中供热(制冷)。
　　第十一条　市、区(市)人民政府可以根据实际情况划定禁止燃用高污染燃料的区域(以下简称禁燃区)。禁燃区内禁止新建、扩建、改建燃用高污染燃料的燃烧设施。
　　禁燃区内已建成的城市集中供热设施可以按照本条例第十二条的规定使用燃料。其他燃烧设施限期停止使用高污染燃料,改用清洁能源。
　　第十二条　禁止燃用硫份、灰份高于规定标准的煤燃料(包括原煤、煤矸石、粉煤、煤泥、型煤、煤焦炭等,下同)、燃料油。具体标准由市人民政府制定。
　　向大气排放二氧化硫、烟尘超过排放标准或者总量控制指标的企业,必须建设配套脱硫、除尘装置或者采取其他控制二氧化硫排放、除尘的措施。
　　已建脱硫、除尘装置并且二氧化硫和烟尘排放达到污染物排放标准或者总量控制指标的,经环境保护行政主管部门审核同意,燃用的煤燃料和燃料油可以不受本条第一款的限制。
　　第十三条　禁止生产、销售硫份高于规定标准的型煤。
　　第十四条　在城市建成区内,禁止居民在生活中燃用原煤。在城市建成区内,禁止居民生活以外的茶水炉、大小灶、窑炉、取暖火炉等和零点七兆瓦(一吨?小时)以下的锅炉燃用煤燃料。
　　禁止向城市建成区内的居民销售原煤和向本条第二款规定的用户销售煤燃料。
　　第十五条　单位应当按规定向环境保护行政主管部门申报登记所燃用燃料的种类、数量、硫份、灰份和污染防治的措施。已登记的事项发生变更的,应当及时进行变更申报登记。
　　第十六条　市环境保护行政主管部门应当会同有关部门根据大气污染防治规划制定淘汰燃煤锅炉实施方案。实施方案经市人民政府批准后实施。
　　按照淘汰锅炉实施方案属淘汰的锅炉,使用单位应当按照环境保护行政主管部门规定的期限,停止被淘汰锅炉的使用,拆除被淘汰锅炉和与之相配套的烟囱等设施。
　　第十七条　对二十四点五兆瓦(三十五吨?小时)以上的锅炉,使用单位必须按照环境保护行政主管部门规定的期限,安装大气污染物在线监测装置,及时向环境保护行政主管部门提供准确的大气污染物排放信息数据。
　　第十八条　在城市建成区内,不得新建单机容量低于十四兆瓦(二十吨?小时)的燃煤锅炉。
　　第十九条　新建、扩建、更换、改建锅炉(窑炉)的,必须到环境保护行政主管部门办理环境保护审批手续。
　　第二十条　排污者应当保证污染防治设施的正常使用。因点炉、出现故障停炉或者其他原因不能正常使用时,应当及时采取措施防治大气污染并同时向当地环境保护行政主管部门报告。
　　第二十一条　拆迁和建设施工工地,应当遵守下列规定,采取有效措施防治粉尘污染:(一)使用密闭装置输送建筑垃圾,严禁从楼上向下抛撒建筑垃圾或者其他产生扬尘的物品;(二)工地现场周边应当围挡,防止物料、渣土外泄;(三)施工场地的主干道必须硬化,并采取措施防止车辆将泥沙带出施工现场;(四)运输和装卸物料应当防止遗撒或者扬尘;
　　在城市建成区内进行建设施工,应当按规定使用成品混凝土。
　　第二十二条　城市建成区内的裸露地面应当按规定硬化、绿化,防止扬尘污染。
　　第二十三条　在城市建成区内加热、熔融沥青的,必须使用密闭装置。
　　第二十四条　禁止在城市建成区内露天烧烤经营。经批准在室内烧烤经营的,应当有消烟除尘设施。
　　第二十五条　禁止露天焚烧油毡、沥青、橡胶、塑料、皮革、垃圾或者其他可能产生大气污染的物品。
　　禁止在人口集中地区、机场周围、交通干线附近以及当地人民政府划定的区域内露天焚烧秸杆、落叶等产生烟尘污染的物质。
　　第二十六条　禁止在居民区内或者邻近居民区的场所从事经营性喷漆或者其他散发有毒有害气体的作业。
　　第二十七条　禁止在能产生有毒有害气体污染的企业内建设住宅。
　　第二十八条　开办经营性畜禽养殖场应当进行环境影响评价,合理选择养殖地点,采取措施防治恶臭或者其他物质污染环境。
　　第二十九条　城市建成区内的饮食业经营、单位内部食堂、食品加工经营等有油烟排放的,必须安装油烟净化设施。
　　禁止在城市居民区内利用非独立居民住宅从事产生油烟、有毒有害及恶臭气体、粉尘的商业和饮食经营、加工活动。本条例公布前已开办的,必须按规定严格控制污染,达不到规定标准的,限期关闭。
　　第三十条　机动车排气应当符合规定的排放标准。不符合规定标准的,必须采取措施,达到规定的标准。具体办法由市人民政府制定。
　　第三十一条　船舶和列车向大气排放污染物,必须符合有关排放标准。鼓励使用优质燃料油,采取措施减少和控制燃料油中的硫份及其他有害物质对大气环境的污染。有关部门和单位应当依照国家有关规定,严格对船舶和列车排放污染物进行检验。
　　禁止船舶在港区内使用焚烧炉或者进行其他焚烧作业、锅炉吹灰,控制装载散装有毒、有害物质的船舶的除气或者驱气以及船舶在港区内进行相关熏蒸作业等。
　　运输、装卸、贮存能够散发有毒有害气体或者粉尘物质的,必须采取密闭措施或者其他防护措施。
　　第三十二条　单位因发生事故或者其他突然性事件,排放和泄露有毒有害气体和放射性物质,造成或者可能造成大气污染事故,危害人体健康的,必须立即采取防治大气污染危害的应急措施,通报可能受到大气污染危害的单位和居民,并报告当地环境保护行政主管部门,接受调查处理。
　　在大气受到严重污染,危害人体健康和安全的紧急情况下,当地人民政府应当及时向当地居民公告,采取强制性应急措施,包括责令有关排污单位停止排放污染物。
　　第三十三条　在禁燃区内违反规定燃用高污染燃料的,由环境保护行政主管部门责令拆除或者没收燃烧设施。
　　第三十四条　违反本条例第二十六条规定的,由环境保护行政主管部门责令停止违法行为,限期改正,可以处一万元以下罚款。
　　第三十五条　违反本条例第二十一条规定,造成大气环境污染的,由建设行政主管部门责令改正,处二万元以下罚款;对逾期仍未达到环境保护规定要求的,可以责令其停工整顿。
　　第三十六条　违反本条例有下列行为之一的,由环境保护行政主管部门责令停止违法行为,限期改正,可以处二千元以上二万元以下罚款:(一)拒报或者谎报排污申报登记事项的;(二)逾期未完成锅炉淘汰任务,并继续使用的;(三)排污单位不正常使用大气污染物处理设施,或者未经环境保护行政主管部门批准,擅自拆除、闲置大气污染物处理设施的;(四)不按照要求安装大气污染物在线监测装置的;(五)城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施,致使排放的油烟对居民的居住环境造成污染的。
　　第三十七条　违反本条例第十九条、第二十八条、第二十九条第二款规定的,由环境保护行政主管部门责令停止建设、生产经营,可以并处五千元以上五万元以下罚款。
　　第三十八条　违反本条例第十二条规定的,由环境保护行政主管部门责令改正,可以处五千元以下罚款;情节严重的,可以处五千元以上五万元以下罚款。
　　第三十九条　违反本条例规定,在城市建成区内有下列行为之一的,由城市管理监察机构责令改正,并予以处罚:(一)露天烧烤经营的,处五十元以上五百元以下罚款,并没收其非法经营工具及商品;(二)露天焚烧油毡、沥青、橡胶、塑料、皮革、垃圾、落叶等,情节严重的,处一百元以上一千元以下罚款;(三)向居民销售原煤的,处一千元以下罚款;(四)加热、熔融沥青不使用密闭装置的,处五千元以下罚款。
　　在前款规定以外的区域,违反本条例第二十五条第二款规定的,由环境保护行政主管部门责令停止违法行为;情节严重的,可以处二百元以下罚款。
　　第四十条　违反本条例第三十一条规定,造成大气环境污染的,由依法行使监督管理权的部门进行处罚。
　　第四十一条　对违反本条例规定,造成大气污染事故的企业事业单位,由环境保护行政主管部门根据所造成的危害后果处直接经济损失百分之五十以下罚款,但最高不超过五十万元;情节较重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;造成重大大气污染事故,导致公私财产重大损失或者人身伤亡,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第四十二条　当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第四十三条　环境保护行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第四十四条　本条例自公布之日起实施。一九八八年十月十五日公布的《青岛市实施〈中华人民共和国大气污染防治法〉办法》同时废止。