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山西省人大常委会


山西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法
山西省人民代表大会常务委员会


山西省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议于1999年9月26日审议通过了《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，现予公布，自公布之日起施行。同时废止1987年1月11日山西省第六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过的《山
西省土地管理实施办法》。

第一章 总 则
第一条 为实施《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 全省的土地依法划分为国有土地和农民集体所有的土地。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为公共利益的需要，可以依法对农民集体所有的土地实行征用。
国有土地依法实行有偿使用制度，但国家在法律规定范围内划拨的除外。
第三条 全省必须贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。
各级人民政府必须严格执行土地管理法律、法规，加强土地资源、资产管理，坚决制止非法占用土地的行为。
第四条 严格实行土地用途管制制度。用地单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第五条 省人民政府土地行政主管部门负责全省土地的统一管理和监督工作。地区行政公署和设区的市、县级人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内的土地的统一管理和监督工作。
第六条 对保护和开发土地资源、合理利用土地、进行有关的科学研究等方面成绩显著以及检举揭发土地违法行为有功的单位和个人，由县级以上人民政府或者土地行政主管部门给予奖励。

第二章 土地的所有权和使用权
第七条 农民集体所有的土地依法承包经营或者依法用于非农业建设的，土地承包者、使用者应当向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地使用证》，确认使用权。
单位和个人依法使用国有土地的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发《国有土地使用证》确认使用权。其中，国家和省直属的机关、事业单位使用的国有土地的登记、发证，由省人民政府土地行政主管部门
负责。
第八条 依法改变土地所有权、使用权的，依法转让地上建筑物、构筑物等附着物权属导致土地使用权转移的，依法改变土地用途的，必须自改变之日起三十日内向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，由原土地登记机关依法进行土地变更登记，更换土地证书。
土地权属的变更，自变更登记之日起生效。
第九条 有下列情形之一的，由原土地登记机关注销土地登记：
（一）依照《土地管理法》有关规定，收回土地使用权的；
（二）因自然灾害造成土地灭失的；
（三）登记申请人在申请登记时，采取欺骗手段骗取登记的。
第十条 依照国家规定实行土地权属证书检验制度。
城市、建制镇及独立工矿区的国有土地使用权人应当按照县级以上人民政府土地行政主管部门公告的期限和要求到原土地权属登记机关申请土地使用证书检验，由原土地权属登记机关依照规定进行检验。

第三章 土地利用总体规划
第十一条 省人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本省行政区域内耕地总量不减少。
各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量，不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。
第十二条 县、乡级土地利用总体规划应当根据土地用途划分土地利用区。
土地利用区分为基本农田保护区、一般农田区、林业用地区、牧业用地区、城市建设用地区、村庄和集镇建设用地区、独立工矿用地区、自然与人文景观保护区、土地开垦区、禁止开垦区、土地整理区等。
乡（镇）土地利用总体规划确定的每一块土地的用途，由乡（镇）人民政府在该地块所在的乡（镇）、村予以公告。
第十三条 土地利用总体规划实行分级审批制度。
省土地利用总体规划，由省人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，按照规定报国务院审批。
太原市、大同市的土地利用总体规划，由太原市、大同市人民政府组织编制，经省人民政府审查同意后，按照规定报国务院审批；其他设区的市、地区的土地利用总体规划，由该市人民政府和地区行政公署组织编制，报省人民政府审批。
县级土地利用总体规划，由该级人民政府组织编制，经设区的市人民政府或者地区行政公署审查同意后，报省人民政府审批。
乡级土地利用总体规划，由县级人民政府土地行政主管部门会同乡级人民政府编制，经县级人民政府审查同意后，报设区的市人民政府或者地区行政公署审批，并报省人民政府土地行政主管部门备案。
第十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。
土地利用年度计划包括农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等。
土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。没有农用地转用计划指标或者超过农用地转用计划指标的，不得批准新增建设用地。
未严格执行建设占用耕地补偿制度或者没有完成土地开发整理计划指标的，核减下一年度的农用地转用计划指标。
节约的农用地转用计划指标，经核准后，可结转下一年度继续使用。
第十五条 各级人民政府每年应当将上年度耕地被占用和新开垦耕地等土地利用年度计划执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。

第四章 耕地保护
第十六条 各级人民政府应当严格控制非农业建设项目占用耕地。建设项目选址、设计时应当尽可能利用荒地，不占或者少占耕地。确需占用耕地的，必须依据批准的补充耕地方案，按下列规定开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地：
（一）在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，为实施城市规划占用耕地的，由市、县人民政府负责开垦耕地；
（二）在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施村庄、集镇规划占用耕地的，由乡（镇）人民政府组织用地的农村集体经济组织或者村民委员会负责开垦耕地；
（三）除第（一）（二）项以外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目占用耕地的，由建设单位负责开垦耕地。
新开垦的耕地由省人民政府土地行政主管部门会同省农业行政主管部门组织验收。
没有条件开垦耕地或者开垦的耕地经验收不符合要求的，必须按照该耕地被占用前三年平均年产值的八至十二倍向被占用土地所在地的市、县人民政府缴纳耕地开垦费，由市、县人民政府组织开垦。
第十七条 各级人民政府应当建立基本农田保护制度，根据上级下达的基本农田保护指标，划定本行政区域内的基本农田保护区。
各级人民政府应当对基本农田保护实行目标管理，建立领导任期目标责任制，并由上级人民政府定期进行检查。
第十八条 已经批准的非农业建设占用耕地，自批准之日起一年以上两年以内未动工建设的，应当按照该耕地转为建设用地前三年平均年产值的二至四倍向该土地所在地的市、县人民政府缴纳土地闲置费；连续两年未使用的，由原批准用地的人民政府依法无偿收回用地单位的土地使用
权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
第十九条 单位和个人依法一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩六百公顷以下一百公顷以上的报省人民政府批准；一百公顷以下二十公顷以上的报设区的市人民政府或者地区行政公署批准；二十公顷以下的报县级人民政府批准。
任何单位和个人不得私自与农村集体经济组织签订用地协议开发土地。
第二十条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，用地单位和个人应当按照下列规定负责复垦：
（一）编制复垦规划、拟定复垦方案，并报县级以上人民政府土地行政主管部门批准；
（二）按照批准的复垦方案进行复垦。
复垦完工后，须报经批准复垦设计方案的土地行政主管部门验收。
第二十一条 有复垦义务的单位和个人，没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当按照每平方米十元以上二十元以下的标准向县级以上人民政府土地行政主管部门缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。
第二十二条 任何单位或者个人对土地造成破坏的，除负责土地复垦外，还应当向遭受损失的单位或者个人支付土地损失补偿费和地面附着物损失补偿费。土地损失补偿费标准，参照本办法征地补偿费的规定办理，地面附着物损失补偿费由双方商定。

第五章 建设用地
第二十三条 城市和村庄、集镇建设，确需占用农用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标及城市规划和村庄、集镇规划。
单独选址的建设项目确需占用农用地的，除具备前款规定的条件外，还必须符合下列条件：
（一）单独选址的建设项目必须是国务院批准的能源、交通、水利、矿山等项目和省人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施项目；
（二）项目选址确实无法避开农用地的。
第二十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，按照规定报国务院审批。
城市（含建制镇）建设，在土地利用总体规划确定的用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，除太原市、大同市按照土地利用年度计划分批次报国务院审批外，其他城市均由省人民政府审批。
村庄、集镇建设，在土地利用总体规划确定的用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，由设区的市人民政府或者地区行政公署按照土地利用年度计划分批次审批。
第二十五条 建设项目使用城镇建设用地区内的国有现有建设用地和土地利用总体规划确定的国有未利用土地，应当按照下列权限办理审批手续；
（一）建设项目占用土地五公顷以上的，由省人民政府批准；
（二）建设项目占用土地一公顷以上五公顷以下的，由设区的市人民政府或者地区行政公署批准，报省人民政府备案；
（三）建设项目占用土地一公顷以下的，由县级人民政府批准，报省人民政府备案。
第二十六条 征用土地按下列程序办理：
（一）市、县人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国民经济和社会发展计划、国务院批准的重点建设项目用地需求，拟定土地征用方案，经本级人民政府同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；
（二）征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地的机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿期限等在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征用土地的权利人应当
在公告规定的期限内，持土地证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记；
（三）市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订具体征地补偿、安置方案，并在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置补助方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人
民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施；
（四）用地单位自征地补偿、安置方案批准之日起三个月内全额支付征用土地的各项费用。
第二十七条 征用土地，用地单位按照下列标准支付土地补偿费；
（一）征用基本农田（园地、鱼塘、藕塘视同基本农田）的，按照该耕地被征用前三年平均年产值的八至十倍补偿；
（二）征用基本农田以外的耕地的，按照该耕地被征用前三年平均年产值的六至九倍补偿；
（三）征用牧场、草地的，按照该土地被征用前三年平均年产值七倍补偿；
（四）征用林地的，按照有关规定补偿；
（五）征用宅基地的，按照邻近耕地的补偿标准补偿；
（六）征用空闲地、荒山、荒地、荒滩的，按照该土地被征用前三年全村耕地平均年产值的三至六倍补偿；
（七）征用集体打谷场、晒场等生产用地，按照原土地类别补偿标准补偿。
第二十八条 征用土地，用地单位按下列标准支付安置补助费；
（一）征用基本农田（园地、鱼塘、藕塘视同基本农田）的，按照该耕地被征用前三年平均年产值五至六倍补助；
（二）征用基本农田以外的耕地的，按照该耕地被征用前三年平均年产值的四至五倍补助；
（三）征用牧场、草地的，可按该土地被征用前三年平均年产值的五倍补助；
（四）征用林地的，按有关规定补助。
前款规定的被征用耕地的安置补助费，每公顷最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
征用宅基地、空闲地、荒山、荒地、荒滩、打谷场的，不给安置补助费。
第二十九条 耕地被征用前三年平均年产值，按照下列办法计算：
（一）被征地者向村民委员会申报该耕地前三年种植情况；
（二）被征地所在地的乡（镇）人民政府、村民委员会对被征地者申报的种植情况在被征地村进行公布，听取农民群众的意见；
（三）乡（镇）人民政府、村民委员会根据农民群众的意见对申报情况进行核实；
（四）被征地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门根据核实的种植情况、同级统计部门的同期统计报表和同期作物价格计算该耕地被征用前三年的产量、产值和前三年的平均年产值。
其他土地被征用前三年平均年产值的计算办法参照前款规定办理。
第三十条 依照本办法第二十七条、第二十八条的规定，支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。
第三十一条 征用土地，用地单位按照下列标准支付被征用土地上的附着物和青苗等的补偿费：
（一）建筑物、构筑物等附着物，可按照有关规定给予折价补偿，也可给予同等数量和质量的附着物；
（二）青苗按照不超过一季作物的产值计算；
（三）对有条件移栽的树木，付给移栽的人工费和树苗损失费。不能移栽的，按照有关规定作价补偿；
（四）鱼、藕和牧草等，按照有关规定作价补偿。
征地补偿方案公告后，突击栽种的树木和突击抢建的附着物不予补偿。
非法占用的土地上的建筑物和其他设施，不予补偿。
第三十二条 县级以上人民政府应当加强地产市场的管理，建立土地收购、储备制度，调控土地供应总量，以土地供给引导用地需求。
第三十三条 国有土地使用权的出让，应当通过招标、拍卖的方式。但是，国务院和省人民政府规定可以以协议方式出让的除外。
第三十四条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按本办法第二十五条规定的权限，报经批准。准予转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，缴纳出让金，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地
使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。
以划拨方式取得土地使用权的，房地产需要抵押时，必须由有资格认证的土地评估机构进行评估，确认地价。抵押人与抵押权人签订合同后，按规定办理抵押登记。抵押权人实现抵押权时，应当从拍卖抵押的房地产所得的价款中缴纳相当于应缴纳土地使用权出让金的款额后，方可优先
受偿。
以划拨方式取得的土地使用权的单位，确需改变批准的土地用途从事生产经营的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予改变的，应当按照规定依法办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金，进行土地使用权变更登记。
第三十五条 已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的，必须将其中的土地收益依法缴予县级以上人民政府土地行政主管部门，由土地行政主管部门上缴国家财政。
第三十六条 国有土地使用权作价出资或者作价入股的管理办法和企业改制中国有土地资产处置办法，由省人民政府制定。
第三十七条 乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用农民集体所有土地的，应当经乡（镇）人民政府审核，向县级人民政府土地行政主管部门提出申请，经县级人民政府同意，报设区的市人民政府或者地区行政公署批准。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划，严格限制在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内；使用本集体经济组织农民集体所有
的土地，必须有土地利用年度计划指标，持有关批准文件，向县级人民政府土地行政主管部门提出申请，经县级人民政府同意，报设区的市人民政府或者地区行政公署批准。
农村村民建住宅，使用本集体经济组织农民集体所有的土地，经乡（镇）人民政府审核，由县级以上人民政府批准。
城镇规划区内的集体建设用地，应当符合土地利用总体规划和城市规划。
以上各类用地涉及占用农用地的，应当依照本办法规定办理农用地转用审批手续。
第三十八条 符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：
（一）具有农村户口的村民无宅基地的；
（二）具有农村户口的村民确已分户，现有宅基地低于分户标准的；
（三）集体经济组织招聘的技术人员在本村落户的；
（四）回原籍经批准落户需要建住宅而无宅基地的；
（五）因公共利益需要，原宅基地收回后无宅基地的。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第三十九条 农村村民宅基地以户为单位计算，一户只能拥有一处宅基地。超过一处的，应当退出。
农村村民宅基地的面积标准如下：
（一）平原地区人均耕地在0．067公顷以下的，每户住宅用地不得超过133平方米；
（二）人均耕地在0．067公顷以上，在平川地上建住宅的，每户用地不得超过200平方米；在山坡薄地上建住宅的，可适当放宽，但最多不得超过266平方米。
第四十条 国务院批准的能源、交通、水利、矿山等建设项目和省人民政府批准的道路、管线工程、大型基础设施建设项目，应当使用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地规模范围内的土地，确需使用土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地规模范围以外的
土地的，必须严格控制。
被批准的重点建设项目取得土地使用权后，用地单位应当提高土地利用率，不得闲置土地。
第四十一条 从事农、林、牧、渔业生产经营活动的单位和个人需要占用土地建设永久性建筑物、构筑物的，应当依法办理建设用地审批手续。

第六章 监督检查
第四十二条 土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为，进行监督检查，依法查处土地违法案件。
第四十三条 土地行政主管部门应当加强和完善土地监督检查机构，配备合格的专（兼）职人员和必要的办案设备。
土地管理监督检查人员必须熟悉土地管理法律、法规，忠于职守，秉公执法。
第四十四条 土地行政主管部门对拒不停止正在进行的土地违法行为的，可以申请人民法院强行制止。
第四十五条 土地行政主管部门对土地违法行为进行监督检查时，公安、法院、监察、计划、银行、工商、审计、税务等有关部门应当予以协助。
有关单位和个人对土地行政主管部门依法进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。

第七章 法律责任
第四十六条 违反本办法有关规定，有下列情形之一的，由县级以上人民政府土地行政主管部门依照《土地管理法》第七十三条规定予以处罚；处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五以上百分之五十以下：
（一）未办理土地使用权出让手续和未缴纳土地使用权出让金，擅自转让划拨的国有土地使用权的；
（二）地上建筑物、其他附着物作为不动产买卖、转让时，其占用范围内划拨的国有土地，未依法办理土地使用权出让手续（国务院决定可以不办理的除外）和未缴纳土地使用权出让金的。
（三）擅自以划拨的国有土地使用权易房、易物、作价入股或者作为合作、联营条件与其他单位、个人联合建设或者从事经营活动的；
（四）违反法定条件，擅自转让以出让方式取得的土地使用权的；
（五）法律、法规规定的其他非法转让土地的行为。
第四十七条 违反本办法有关规定，有下列情形之一的，由县级以上人民政府土地行政主管部门依照《土地管理法》第七十六条、第七十七条规定予以处罚；处以罚款的，非法占用基本农田的，罚款额为每平方米十元以上三十元以下；非法占用基本农田以外的土地的，罚款额为每平方
米五元以上三十元以下；
（一）未经批准，擅自占用土地的；
（二）超过批准用地的数量，多占土地的；
（三）擅自改变批准用地位置或者四至范围使用土地的；
（四）超过本办法规定的宅基地面积标准，多占土地的；
（五）采取隐瞒原有建设用地面积、虚报户籍人口数量等各种欺骗手段骗取批准而非法占用土地的；
（六）法律、法规规定的其他非法占用土地的行为。
第四十八条 违反本办法有关规定，有下列情形之一的，其批准文件无效，对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的；
（二）超越批准权限非法批准占用土地的；
（三）不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的；
（四）违反法定程序批准占用、征用土地的；
（五）与用地单位串通，隐瞒真实情况批准用地的；
（六）法律、法规规定的其他非法批准用地的行为。
对非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
第四十九条 擅自划拨应当有偿使用的国有土地的，其批准划拨的文件无效，对非法批准用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 连续两年未完成基本农田保护目标管理责任指标和耕地保有量计划指标的人民政府，由上级主管机关或者行政监察机关对其主要负责人给予行政处分。
第五十一条 违反本办法有关规定，擅自改变原批准建设用地用途从事生产经营的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金；逾期不办理的，责令限期交还土地，可以并处每平方米十元以上三十元以下的罚款。
第五十二条 违反本办法有关规定，已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易，未将土地收益缴予县级以上人民政府土地行政主管部门的，由土地行政主管部门责令限期缴纳。
第五十三条 依照《土地管理法》第七十四条规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费的一倍以上二倍以下。
第五十四条 违反本办法有关规定，拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦，可以处以土地复垦费一倍以上二倍以下的罚款。
第五十五条 本办法规定的应缴纳的土地有偿使用费或者其他费用，必须在规定的期限内缴纳，逾期不缴纳的，从滞纳之日起，每日加收欠缴额千分之一至千分之三的滞纳金。拒不缴纳的，由土地行政主管部门申请人民法院强制执行。
第五十六条 违反本办法有关规定，不按时申请土地权属证书检验的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期申请检验；检验不合格的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，报经原颁发证书的人民政府批准，公告其证书无效。
第五十七条 违反本办法有关规定，拒绝和阻碍土地管理监督检查人员执行职务的，由公安机关依照治安管理处罚条例的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十八条 土地行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附 则
第五十九条 本办法由山西省人民代表大会常务委员会负责解释。
第六十条 本办法自公布之日起施行。1987年1月11日山西省第六届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过的《山西省土地管理实施办法》同时废止。



1999年9月26日
　　拆迁是已经成为社会最为关注的民生问题之一，被拆迁人的权利保障当然也是国家重点关注的问题，笔者以为拆迁过程中还有另一类弱势群体——承租人，他们的利益也应该受到社会的关注，因为被拆迁人拥有拆迁房的产权，拆迁涉及到他们的切身利益。然而在拆迁过程中还有另一类的弱势群体，他们的权利也是经常受到侵犯，但是几乎得不到救济——房屋承租人。
　　在拆迁过程中无论是开发商和政府往往会漠视房屋承租人的利益，很多人认为拆迁与承租人的利益没有关系，甚至拆迁过程中都从来不与承租人进行沟通。笔者以为这种观点是不正确的，拆迁与承租人利益时息息相关的，甚至在有时候会关系到其切身利益。

1、 承租人在房屋拆迁是否可以获得补偿？

　　拆迁补偿的范围不仅仅包括房屋的所有权，而且应当房屋使用权，承租人属于房屋使用权人理所当然可以获得补偿。然而我国并没有明确规定承租人是否可以获得补偿的权利。《城市房屋拆迁管理条例》只是规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。”对于承租人的获得补偿并没有直接的体现。

一、关于居住型承租人获得补偿的权利。

　　在法律上直接承租人的利益的是《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条，该条款是这样规定的“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”该条款有两点内容1、在拆迁过程中拆迁人应当向承租人支付搬迁补助费即因为搬家需要花销的费用由拆迁人补助；2、拆迁人向承租人支付临时安置补助费或提供临时周转房。
　　搬家费和临时周转房只是对承租人暂时因无法居住或需要搬家的一种临时安置，应当不属于拆迁补偿的范围，而且对于居住型承租人来说，拆迁带来的主要问题就是居住问题，如果居住得到解决，也就不需要再获得经济上的补偿。笔者以为居住型承租人在房屋拆迁中享有获得补助的权利即是搬迁过渡的费用。

二、营业性承租人获得补偿的权利。

　　营业性承租人与居住型承租人在房屋拆迁中的利益是不同的，因为 营业性承租人不但需要将拆迁房作为单位的住所，而且还有需要使用权获得经济利益。对于营业性承租人的搬迁过渡费一般不存在太大争议，这种补助其实也是拆迁补偿安置中“小头”，拆迁对于应业主来说主要的损失便是“停产停业的损失”。承租人往往认为停产期间支付的各项费用和企业的利润都应当由拆迁人补偿，而拆迁人往往不去理会承租人这样的利益，这也是很重要的焦点问题。
　　《城市房屋拆迁管理条例》规定“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”，虽然没有规定补偿对象是谁，但是按照社会常识来讲，给成造成损失就应当补偿谁，所以说营业损失补偿对象应当为营业单位，这是没有问题。当然如果承租人是营业单位，那么自然也可以获得停产的补偿。
　　关于停产停业的补偿都包括哪些？是一个争议问题，虽然法律没有明确规定，但是根据我国有关补偿的法律的基本原则来讲，停产停业损失主要是指因拆迁而造成的直接损失，如支付工人的工资、维持现状花费的水电费等，对于生产可能可能创造的利润因为补偿这种行为的性质只是双方没有过错的情况下发生的，理应不包含企业可能产生的利润。笔者以为经营性承租人停产停业的损失应为停产停业造成的直接花费。

2、承租人的补偿安置如何实现。

一、承租人的补偿安置由谁来承担。

　　在拆迁过程中，承租人主张权利时往往没有人关注，拆迁人认为自己只对被拆迁人即房屋产权人负责，而被拆迁人自己遭遇拆迁也不会去补偿承租人，而且这一损失也非被拆迁人引起。
　　既然那么有获得补偿安置的权利，那么必然就要有实现权利的途径， 《城市拆迁前管理条例》规定“　拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这是居住型承租人权利的规定。
　　停产停业的损失的补偿，法律并没有规定由谁支付。
　　笔者以为上述条例依规定“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”那么在拆迁过程中解除租赁关系则应当按照支付搬迁过渡费的规定由拆迁人支付给承租人，被拆迁人对房屋承租人进行安置，则无需由拆迁人支付，因为拆迁并未给承租人带来住房的损失，这笔损失实际上是被拆迁人承担了，拆迁人理应补偿被拆迁人，若被拆迁人没有给承租人解决搬迁费的，那么仍然应当由拆迁人支付。拆迁人提供周转房的情形当然是向拆迁人主张权利。即在原则上由拆迁人解决这一问题，若被拆迁人予以解决的，则无需再向拆迁人主张。
　　关于停产停业的损失，笔者以为拆迁条例规定了，要对停产停业的损失补偿，拆迁人作为实施拆迁的经营者，自然应当对承租人补偿，承租人也有权利直接向拆迁人主张权利。

二、承租人权利不能实现时可以采取的法律途径。

　　被拆迁人遇到这类问题 采取的解决拆迁补偿安置纠纷的途径除拒绝拆迁之外还有行政裁决和诉讼、行政复议等。
　　承租人是否有权行使这样的权利呢？笔者以完全可以。《城市房屋拆迁管理条例》规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起３０日内作出。”即当事人可以申请行政裁决。在这里拆迁人、被拆迁人、承租人三方作为并列的主体出现，显然法律是承认承租人也属于拆迁纠纷中的当事人，所以在拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，承租人当然有权申请裁决。
　　行政诉讼和行政复议是公民法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的救济途径，承租人享有的房屋使用权当然属于合法权益，所以承租人可以提起行政诉讼和行政复议。当然也可以提起其他诉讼。但是在实践中某些司法机关是不认可承租人的这一权利的，如笔者层办理的广东省中山市营业主承租人李某诉被拆迁人（业主）与拆迁人签订《拆迁补偿安置协议》无效的一个案件，中山市第一人民法院法院（基层）便以“承租人不属于合同相对人”为由，裁定不予受理，之后笔者上诉到中山市中级人民法院，中山市中级人民法院裁定撤销一身裁定，指令其立案受理。通过事实证明和法律在法律研究，承租人是申请裁决、起诉、申请行政复议的权利。
　　综上，承租人在房屋拆迁中享有获得搬迁过渡的安置权、停产停业损失获得补偿权，当权利侵犯时，有权通过法律途径获得解决。望本文对遇到房屋拆迁问题的承租人维护自己的权利有所帮助。