公房维权律师举案析辩“承租人无权处分居住权”实务问题/张生贵
作者:法律资料网 时间:2024-07-07 05:13:19 浏览:8936
来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
公房维权律师举案析辩“承租人无权处分居住权”实务问题
张生贵
【案例概要】
梁某失业，无固定收入，进入大龄青年，因居住的房屋面积小，结婚一直成为问题，被一再耽误。现居房屋又遭大伯抢占，引起争端。“居住权”是公人最为基本的生存权利，梁某在后街65号楼居住达二十四年之久，这是一处公有住房。1988年拆迁单位将梁某一家人确定为被拆迁安置人，与刘某一家“合用安置”后，由刘某与公房管理部门订立承租协议。梁的大伯认为，承租人是刘某，刘某有权同意其住进来，而梁某认为刘某未征得同居人的一直意见，无权单方处分居住权。为此，向法院提起确认之诉，要求确认刘某同意大伯居住的行为无效。
【法律要点】
北京市人民政府关于公房管理配套规定，公有住房的承租人系家庭成员的代表，未经共居人同意，承租人代表无权处分居住权。法律依据是《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产，应当经全体共同共有人同意；《民法通则若干意见》第88条、第89条规定，代表家庭订立公房承租合同的刘某同意大伯居住一间公房的行为无效。
【争点整理】
2月13日和3月1日两次庭审，主审法官采取的三步审理思路，今原告感觉到一些问题，开庭前法官先问原告，大概意见是：部分共有人怎能诉全部权利人？庭前法官向原告提这样的问题，表明法官从主观上否认原告的诉讼主张。
案件实际涉及的是《物权法》第九十七条规定的无权处分原则，“共同共有人未征得其他共有人的同意，处分共有居住权的行为无效”的法律问题。对此《民法通则》及《若干意见》第89条也有明确规定，法院有许多司法判例，这不属于事实争议，仅仅是法律方面的问题；二次开庭前法官向被告刘某直接提问“你愿意让梁某的大伯居住吗？”，而没有询问被告对原告的起诉请求有什么答辩意见。潜在的问题可能是“承租人”有权让谁住谁就可以居住。庭审质证中，法庭依职权通告一则电话记录，称电话向直管公房人员询问，对承租人家庭居住有何规定，答复是承租人内部如何安排居住管理单位无权干预。用公房管理工作人员的答复内容推断承租人有权安置其他人居住。
原告认为其与被告之间的争议涉及的核心问题是大伯并非拆迁部门确定的被安置人，有无权利进住公有房屋的问题。根据《北京市公有房屋管理办法》规定，直管公房管理单位只有在原承租人外迁或去世时，针对承租人更名时必须严格审查。公有住房承租人并非单独权利人，是共居家庭成员的承租代表人，这一点有北京市政府关于公有住房承租配套规定。
【价值判断】
如果支持承租人随意变更居住人，将会导致共居人利益受到普遍侵害，大伯系成年人，无权要求父母或其他人为其提供居住条件，刘某没有抚养成年子女的法定义务。缺乏权利义务关系的前提下，支持刘某的意思表示，违背民法价值及基本法律原则，维护刘某的自由，就会防害梁某的居住安全，因此，考量和衡平两者的法律价值，应当优先保护居住安全为优先。
房管人员的电话答复只言明房管部门不实行经常性监督，公有住房管理实行两头管，中间放的原则，即准住证发放阶段的审核批准和承租人更名阶段的审查准许。“承租人代表外迁或去世后，共同居住的家庭成员有权要求变更承租人”，规定明确“共同居住的家庭成员资格”的审核标准有三项同时具备，一是实际居住两年以上；二是户口在此；三是在本市无其他住房。大伯的户口系拆迁后迁入，属于“人户分离”，且从未居住，在本市其朝阳区有住房，大伯不具备更名资格，因此，大伯抢占共居房的行为侵害了梁某的合法权益。
【法律辩析】
（1）、原告向法庭举用了大伯的女儿搬离此房，只挂户口不居住的证据，证明大伯以女儿曾经居住的理由不能成立，大伯的女儿此前的居住，并非以法定共居人身份，只是亲属之间的寄住事实，不是被安置人，不享有法定居住的权利。不能推导出“女儿搬出，大伯搬进”。只有拆迁被安置人才有权调配居住，此房面积仅有五十平米，已住四人，梁某结婚增加人口，如果允许大伯居住，会造成事实上的拥挤不说，还会引发无休止的家庭矛盾，影响和谐稳定；另从北京市政府公房管理规定查知，如果共居的公有住房发生人员变动时，法律规定只能从有权变更承租人条件中核准居住，因此，大伯无权居住，刘某也无权同意大伯居住，原告诉求确认刘某同意大伯居住的行为无效。
（2）、（2011）二中民终字第13967号民事判决经审理查明部分确认：拆迁单位因房屋尚未配套，对刘某、梁某两户采取合用安置，为刘某一家安置到上述房屋，“两户合用安置”属于共同共有的法律事实业经司法确认。
（3）、“占有返还”与“物权保护”的法律保护顺位关系：
被告大伯曾经起诉梁某“占有返还纠纷”，法院审理后以（2011）民初字第03635号民事判决判令梁某给付钥匙，梁某以原审认定事实不清，适用法律不当为由提出上诉，经二审法院审理改变了一审认定的事实，（2011）二中民终字第13967号民事判决第3页上标第四行“对刘某、梁某两户采取合用安置，为刘某一家安置到上述房屋内，大伯的二女儿于1999年9月搬入，大伯亦将自己的物品放入该居室内。大伯的女儿曾经居住，结婚后搬出此房，大伯的女儿婚前居住仅是亲属之间的寄住，并非拆迁人确定的被安置人口，其搬离此房后，腾出的房屋梁某有权优先使用（参照最高人民法院审判监督指导2010年第3辑“公有住房共同居住人的认定标准”）。
原告一家人起诉的是“物权保护纠纷”，大伯起诉的是“占有物返还纠纷”，原有判决确定的内容是返还原物，该判决对物权保护纠纷不具既判力，“占有返还”请求权依据《物权法》245条规定，本案系“物权保护”请求权，适用《物权法》第33条、34条、35条规定。
最高人民法院编著的物权法条文理解与适用（第711页），当“占有保护请求”与“物权保护请求权”发生冲突的，应当根据物权优先的原则处理。占有保护请求权只确认的是一种占有事实的关系，占有保护请求权与物权保护请求权的效力不同，占有保护请求权不问占有背后有无占有的本权存在，直接针对占有的事实，与占有人是否有权占有无关。
“占有保护请求权”与“物权请求保护权”之间，法律基础不同、功能不同，物权保护请求权是基于物权的绝对性、排他性而规定的一种防卫性请求权，其请求权基础为物权，物权请求权是物权的效力或权能的自然体现，占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，不涉及占有物的权利归属问题。物权请求权的功能表现为物权园满状态的恢复，物权效力得到维护，具有终局性和确定性，占有之诉与本权之诉互不妨碍，各自独立，当占有保护请求权与物权保护请求权发生冲突时，最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属，即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系。
-----------------------------------------------------------------------------------------
附件：
A、关于“共居人”权利确认的司法依据：
北京市高级人民法院相关司法指导意见，公房承租人与共同居住的家庭均享有合法居住权，承租协议上签名的承租人以外的家庭成员是公有住房的共居人。
法律适用引述：2003年9月2日北京市高级人民法院对北京市第二中级人民法院请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅财产权属纠纷案的答复：经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享受人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。-----北京市高级人民法院《审判工作规范》第148页 2、请示答复（2003年9月2日）
B、关于共有权人无权单独处分的司法依据
“承租人无权单独处置公有房屋使用权”司法实践：公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表，虽然由这个人承租，但往往该公房中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房，除了承租人外，拆迁中需要安置的人口都有权使用该套公房，承租人要处置该套公房的使用权，在一些情况下就要看其他使用人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的既得利益，那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求使用人的同意，承租人就无权处分使用权，如果处分了，就会发生法律上的无权处分。
《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《民法通则若干问题意见》第８９条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
根据《上海市房屋租赁条例》第38条二款规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住人生存利益角度出发，原则上应确认该转让行为无效。具体情况可分别处理，受让人未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，则该转让行为无效。----《上海高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》沪高法民一【2004】44号 引自最高人民法院司法政策与指导案例（房地产卷）第255--256页
张生贵律师 13240422999
张生贵
【案例概要】
梁某失业，无固定收入，进入大龄青年，因居住的房屋面积小，结婚一直成为问题，被一再耽误。现居房屋又遭大伯抢占，引起争端。“居住权”是公人最为基本的生存权利，梁某在后街65号楼居住达二十四年之久，这是一处公有住房。1988年拆迁单位将梁某一家人确定为被拆迁安置人，与刘某一家“合用安置”后，由刘某与公房管理部门订立承租协议。梁的大伯认为，承租人是刘某，刘某有权同意其住进来，而梁某认为刘某未征得同居人的一直意见，无权单方处分居住权。为此，向法院提起确认之诉，要求确认刘某同意大伯居住的行为无效。
【法律要点】
北京市人民政府关于公房管理配套规定，公有住房的承租人系家庭成员的代表，未经共居人同意，承租人代表无权处分居住权。法律依据是《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产，应当经全体共同共有人同意；《民法通则若干意见》第88条、第89条规定，代表家庭订立公房承租合同的刘某同意大伯居住一间公房的行为无效。
【争点整理】
2月13日和3月1日两次庭审，主审法官采取的三步审理思路，今原告感觉到一些问题，开庭前法官先问原告，大概意见是：部分共有人怎能诉全部权利人？庭前法官向原告提这样的问题，表明法官从主观上否认原告的诉讼主张。
案件实际涉及的是《物权法》第九十七条规定的无权处分原则，“共同共有人未征得其他共有人的同意，处分共有居住权的行为无效”的法律问题。对此《民法通则》及《若干意见》第89条也有明确规定，法院有许多司法判例，这不属于事实争议，仅仅是法律方面的问题；二次开庭前法官向被告刘某直接提问“你愿意让梁某的大伯居住吗？”，而没有询问被告对原告的起诉请求有什么答辩意见。潜在的问题可能是“承租人”有权让谁住谁就可以居住。庭审质证中，法庭依职权通告一则电话记录，称电话向直管公房人员询问，对承租人家庭居住有何规定，答复是承租人内部如何安排居住管理单位无权干预。用公房管理工作人员的答复内容推断承租人有权安置其他人居住。
原告认为其与被告之间的争议涉及的核心问题是大伯并非拆迁部门确定的被安置人，有无权利进住公有房屋的问题。根据《北京市公有房屋管理办法》规定，直管公房管理单位只有在原承租人外迁或去世时，针对承租人更名时必须严格审查。公有住房承租人并非单独权利人，是共居家庭成员的承租代表人，这一点有北京市政府关于公有住房承租配套规定。
【价值判断】
如果支持承租人随意变更居住人，将会导致共居人利益受到普遍侵害，大伯系成年人，无权要求父母或其他人为其提供居住条件，刘某没有抚养成年子女的法定义务。缺乏权利义务关系的前提下，支持刘某的意思表示，违背民法价值及基本法律原则，维护刘某的自由，就会防害梁某的居住安全，因此，考量和衡平两者的法律价值，应当优先保护居住安全为优先。
房管人员的电话答复只言明房管部门不实行经常性监督，公有住房管理实行两头管，中间放的原则，即准住证发放阶段的审核批准和承租人更名阶段的审查准许。“承租人代表外迁或去世后，共同居住的家庭成员有权要求变更承租人”，规定明确“共同居住的家庭成员资格”的审核标准有三项同时具备，一是实际居住两年以上；二是户口在此；三是在本市无其他住房。大伯的户口系拆迁后迁入，属于“人户分离”，且从未居住，在本市其朝阳区有住房，大伯不具备更名资格，因此，大伯抢占共居房的行为侵害了梁某的合法权益。
【法律辩析】
（1）、原告向法庭举用了大伯的女儿搬离此房，只挂户口不居住的证据，证明大伯以女儿曾经居住的理由不能成立，大伯的女儿此前的居住，并非以法定共居人身份，只是亲属之间的寄住事实，不是被安置人，不享有法定居住的权利。不能推导出“女儿搬出，大伯搬进”。只有拆迁被安置人才有权调配居住，此房面积仅有五十平米，已住四人，梁某结婚增加人口，如果允许大伯居住，会造成事实上的拥挤不说，还会引发无休止的家庭矛盾，影响和谐稳定；另从北京市政府公房管理规定查知，如果共居的公有住房发生人员变动时，法律规定只能从有权变更承租人条件中核准居住，因此，大伯无权居住，刘某也无权同意大伯居住，原告诉求确认刘某同意大伯居住的行为无效。
（2）、（2011）二中民终字第13967号民事判决经审理查明部分确认：拆迁单位因房屋尚未配套，对刘某、梁某两户采取合用安置，为刘某一家安置到上述房屋，“两户合用安置”属于共同共有的法律事实业经司法确认。
（3）、“占有返还”与“物权保护”的法律保护顺位关系：
被告大伯曾经起诉梁某“占有返还纠纷”，法院审理后以（2011）民初字第03635号民事判决判令梁某给付钥匙，梁某以原审认定事实不清，适用法律不当为由提出上诉，经二审法院审理改变了一审认定的事实，（2011）二中民终字第13967号民事判决第3页上标第四行“对刘某、梁某两户采取合用安置，为刘某一家安置到上述房屋内，大伯的二女儿于1999年9月搬入，大伯亦将自己的物品放入该居室内。大伯的女儿曾经居住，结婚后搬出此房，大伯的女儿婚前居住仅是亲属之间的寄住，并非拆迁人确定的被安置人口，其搬离此房后，腾出的房屋梁某有权优先使用（参照最高人民法院审判监督指导2010年第3辑“公有住房共同居住人的认定标准”）。
原告一家人起诉的是“物权保护纠纷”，大伯起诉的是“占有物返还纠纷”，原有判决确定的内容是返还原物，该判决对物权保护纠纷不具既判力，“占有返还”请求权依据《物权法》245条规定，本案系“物权保护”请求权，适用《物权法》第33条、34条、35条规定。
最高人民法院编著的物权法条文理解与适用（第711页），当“占有保护请求”与“物权保护请求权”发生冲突的，应当根据物权优先的原则处理。占有保护请求权只确认的是一种占有事实的关系，占有保护请求权与物权保护请求权的效力不同，占有保护请求权不问占有背后有无占有的本权存在，直接针对占有的事实，与占有人是否有权占有无关。
“占有保护请求权”与“物权请求保护权”之间，法律基础不同、功能不同，物权保护请求权是基于物权的绝对性、排他性而规定的一种防卫性请求权，其请求权基础为物权，物权请求权是物权的效力或权能的自然体现，占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，不涉及占有物的权利归属问题。物权请求权的功能表现为物权园满状态的恢复，物权效力得到维护，具有终局性和确定性，占有之诉与本权之诉互不妨碍，各自独立，当占有保护请求权与物权保护请求权发生冲突时，最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属，即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系。
-----------------------------------------------------------------------------------------
附件：
A、关于“共居人”权利确认的司法依据：
北京市高级人民法院相关司法指导意见，公房承租人与共同居住的家庭均享有合法居住权，承租协议上签名的承租人以外的家庭成员是公有住房的共居人。
法律适用引述：2003年9月2日北京市高级人民法院对北京市第二中级人民法院请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅财产权属纠纷案的答复：经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享受人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。-----北京市高级人民法院《审判工作规范》第148页 2、请示答复（2003年9月2日）
B、关于共有权人无权单独处分的司法依据
“承租人无权单独处置公有房屋使用权”司法实践：公有房屋的承租人很多时候是家庭的代表，虽然由这个人承租，但往往该公房中有权使用的有很多人。例如拆迁安置的公房，除了承租人外，拆迁中需要安置的人口都有权使用该套公房，承租人要处置该套公房的使用权，在一些情况下就要看其他使用人的意见。如果该套房屋的共同居住人在拆迁中享有一定的既得利益，那么承租人处分使用权时就受到限制。没有征求使用人的同意，承租人就无权处分使用权，如果处分了，就会发生法律上的无权处分。
《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《民法通则若干问题意见》第８９条 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
根据《上海市房屋租赁条例》第38条二款规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住人生存利益角度出发，原则上应确认该转让行为无效。具体情况可分别处理，受让人未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，则该转让行为无效。----《上海高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》沪高法民一【2004】44号 引自最高人民法院司法政策与指导案例（房地产卷）第255--256页
张生贵律师 13240422999
下载地址: 点击此处下载
