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彭真论执政党与公、检、法三机关关系/秦德良

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 10:54:30  浏览:8023   来源:法律资料网
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彭真论执政党与公、检、法三机关关系

秦德良

摘要:彭真关于执政党与公、检、法三机关关系的论述体现了执政党对刑事司法的探索与总结。刑事司法机关是人民民主专政的工具,是执政党领导下的三个车间,三道工序。这一观念对我国刑事司法以及国民的刑事司法心理产生了深远影响,我国刑事司法改革必须正视这一现实。

关键词:执政党 公、检、法机关

一、公、检、法政法队伍是人民民主专政的工具

1954年11月21日,彭真《在全国检察业务会议上的报告》第二部分“公安、法院、检察院三机关的相互关系”中指出:“公安、法院、检察院都是国家专政的武器。。。。。。”“公安、法院、检察院都是工人阶级领导下的国家机关。。。。。。”[1][P267]

1956年4月4日,彭真在《人民警察是人民的勤务员》的讲话中指出:“公安、检察、法院是国家的专政机关,是阶级压迫的武器。人民民主专政有两个方面:一个是专政.对于反革命分子、严重刑事犯罪分子要实行专政,我们的刀子就是要对着他们;一个是民主,对人民要讲民主,我们是人民的勤务员,绝不能踩在人民的头上。” [1][P301]

1979年10月13日,彭真在《实现四化一定要有一个生动、活泼、安定团结的政治局面》的讲话中指出:“公、检、法机关是无产阶级专政的武器,是党和人民的刀把子,根本任务是打击敌人、保护人民。”[2][P34]

1986年3月2日,彭真《在全国政法工作会议上的讲话》中指出:“政法队伍是掌握刀把子的,有权依法抓人、起诉、判刑以至杀人,权力好大啊!党、国家和人民给了我们这样大的权力,这样光荣、艰巨的任务,我们就要对得起党,对得起国家,对将起人民。首先要有党性,高度的党性,纯洁的党性,全心全忠为人民服务的党性,决不能有亲有疏,把个人关系看得比原则还重要。政法队伍在政治上一定要纯洁,决不能把那些害群之马、乌七八糟的人弄进来。”“政法队伍是天天作战的” [2][P317]

1987年3月31日,彭真在《关于政法工作的几个问题》的讲话中指出:“我们必须坚持人民民主专政。这就是说,在人民内部充分实行民主,对人民的敌人实行专政。对于敌视和破坏我国社会主义制度的国内外敌对势力和敌对分子,不斗争怎么行? 同时,社会秩序必须维护。没有人民民主专政,也就没有人民的民主、自由和安宁,就没有国家的长治久安,还怎么进行社会主义建设? ” [1][P602] “政法部门是为人民服务、为社会主义服务的,是人民民主专政的一个重要工具。” [1][P603]

1989年6月21日,彭真《在中央政治局扩大会议上的发言》“(三)坚持人民民主专政”中指出:“对全体人民实行民主,对极少数的敌人实行专政,两个方面、哪一个方面都不能少。人民内部有些人违法犯罪,当然也要依法惩处。这次由动乱发展到大规模的反革命暴乱的事实证明,国家的专政职能不但不能丢掉,而且不能削弱。” [1][P604-605]

从彭真的上述论述中可以看出,刑事司法工作在我国完全政治化、意识形态化、军事化、行政化了。危害国家安全的犯罪分子以及严重刑事犯罪分子都是我们的敌人,是刑事司法机关专政的对象。刑事司法机关的工具化必然带来刑事政策、法律的工具化。

二、公、检、法三机关关系

1954年11月21日,彭真《在全国检察业务会议上的报告》第二部分“公安、法院、检察院三机关的相互关系”中指出:“公安、法院、检察院都是国家专政的武器,互相之间有分工合作,也有制约,对一个案件处理得正确与否,三机关都要负责。公安机关捕人要经检察机关批准,检察机关起诉需由法院判决,对法院的判决检察机关有权提出抗议,三机关都是国家司法体系中的一环。当然有时互相间是有矛盾的.如公安机关要捕某人,检察院可以不批准;检察院起诉,法院可以判决无罪;对法院的判决,当事人不服可以上诉,检察机关也可以提出抗议。不过,这不是本质上的矛盾,而是工作上的正确与错误的矛盾。”“公安、法院、检察院都是工人阶级领导下的国家机关,都是为打击敌人、惩罚犯罪而工作,必须互相密切地合作,相互制约,以达到准确打击敌人的目的。” [1][P267]

1979年7月27日,彭真《在全国检察工作座谈会、全国高级人民法院和军事法院院长会议、第三次全国预审工作会议上的讲话》第五部分“公、检、法三机关的关系”中指出:“三个机关是在党的领导下,互相配合,互相制约,共同完成一个任务,就是打击敌人,保护人民,就是从法制方面巩固和发展安定团结、生动活泼的政治局面。这好比一个工厂的三个车间,三道工序。公安一道工序,检察一道工序,法院一道工序。三个机关,一个任务,都是在党的领导下,又是执行的同一个法律,一分为三,三合为一。不要讲你大还是我大,你重要还是我重要,而是谁的意见对就尊重谁的意见。” [2][P27]

1981年5月21-22日,彭真《在五大城市治安座谈会上的讲话》中指出:“在党的统一领导下,公、检、法三机关是分工负责的三道工序,互相协作、配合、互相制约。同是一个案子,一个事实,一个法律,一个政策,一个党的领导,为什么不能协作配合,特别是协作共同弄清、核实犯罪事实、情节? 互相制约不是互相扯皮,而是为了更好地保证三机关都能正确地依法办事。” [1][P416]

从彭真的上述论述中可以看出,刑事司法机关之间的刑事法律关系是一种站在一条战线上的一面关系,即所谓“公、检、法一家人,辩护律师做仆人,拧成一股劲,共同斗敌人。”总体上看,缺少现代刑事诉讼关于司法权具有最高权威,对侦查权行使司法审查权的诉讼观念。

三、执政党对司法工作的绝对领导[3][P418]

1954年6月9日,彭真在《公安工作要依靠群众》的讲话中指出:“我们公安机关历来是密切依靠群众,依靠党委领导的。历史上保卫工作曾犯过神秘化、孤立主义的错误,在以毛泽东主席为首的党中央领导下纠正了,以后一直是依靠群众的。” [1][P253]

1954年11月21日,彭真《在全国检察业务会议上的报告》第一部分指出:“司法工作不仅要按方针、政策办事,而且要按法律办事” [1][P267]

该报告第四部分“法院的审判只服从于法律”中指出:法院审判时不管对什么人,都要依照法律办事,只要犯了法,就要依法判决。法院是集体领导制,审判委员会是一种民主集中的内部组织,除简单的民事案件外,法院均采取合议制进行办案。法院独立进行审判活动是指其机关组织而言,而不是指审判员个人。同时这种独立也只是相对的。法院要向本级人民代表大会和它的常委会负责并报告工作,下级法院要受上级法院的监督,还要受检察院的监督,所以说法院并不是什么特权机关。所谓独立行使职权,是指法院只依照法律行使自己的审判权,依法判案也就是说法院的审判活动只服从于法律,不受其他干涉。[1][P268-269]

该报告第五部分“检察机关实行首长负责制” 中指出:检察机关独立行使职权,不受地方国家机关的干涉,这是为了保证法律在全国统一、正确地实施。检察机关与法院不同。法院是选举制,而检察机关除最高人民检察院检察长经选举产生外,均为任命制;法院是合议制,而检察机关是首长负责制。这种首长负责制是在民主集中制的基础上实行的,我们强调了集体领导与个人负责相结合的原则。检察委员会是集体领导的组织形式,但它又是在检察长的领导下讨论研究有关检察工作的重大问题的。当委员会与检察长意见不一致时,由检察长决定,但需将分歧意见报告上级检察机关。[1][P269]

该报告第八部分“党的领导问题” 中指出:法院实行独立审判制,检察机关实行垂直领导制,不是不要党的领导。我们是共产党领导的国家,要坚持党的领导。党领导我们制定法律,党也领导我们贯彻与执行法律,党的领导并不影响独立审判。检察机关实行垂直领导,不受地方国家机关的干涉,但应坚持党的领导,还要依靠人民群众,走群众路线,接受群众的监督。党的领导是为了保证检察机关正确行使职权完成任务。因此要加强党对公安、法院、检察院三机关的领导,只有这样才能把工作做好。[1][P271]

1979年6月26日,彭真在《关于七个法律草案的说明》第三部分“关于《中华人民共和国刑事诉讼法(草案)》”的说明中指出:公安、检察、法院三机关的工作关系是在党的领导下,遵照宪法、刑法和其他法律的规定,为了共同维护社会主义法制而在工作中实行分工协作和互相制约,以保证淮确地打击反革命和其他刑事犯罪行为,保护人民。刑事诉讼法(草案)从程序方面规定了三机关的职权和工作关系。对刑事案件的侦查、拘留、预审,由公安机关负责。批准逮捕和检察(包括侦查)、提起公诉,由检察院负责。公安机关对检察院的决定有不同意见,可以要求复议。案件的审判由法院负责,检察院对法院判决不同意,可以提出抗诉。[1][P375]

1979年7月27日,彭真《在全国检察工作座谈会、全国高级人民法院和军事法院院长会议、第三次全国预审工作会议上的讲话》第三部分“讲讲党的领导和两院独立行使职权只服从法律的问题。”中指出:“两院独立行使职权,这不是黄火青、江华同志要求的,也不是法院、检察院哪个同志要求的,而是党中央、全国人民代表大会、全国人民赋予他们的庄严的职责。这是很重的担子。规定两院独立行使职权,在法律面前人人平等,这并不是新的东西,而是以毛泽东同志为首的中共中央和全国人民代表大会早在一九五四年制订我国第一部宪法和法院组织法、检察院组织法时就明确规定了的,是我们一贯的主张。” [2][P23]

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国家农垦总局、国家劳动总局关于国营农场一九七一年以前参加工作的临时工改为固定工的通知

国家农垦总局 国家劳动总局


国家农垦总局、国家劳动总局关于国营农场一九七一年以前参加工作的临时工改为固定工的通知
国家农垦总局、国家劳动总局



遵照国务院批发《全国国营农场工作会议纪要》精神,现将国营农场一九七一年以前参加工作的临时工改为固定工的具体办法,通知如下:
一、凡一九七一年底以前参加并连续在农场常年性生产和工作岗位上工作的临时工(以下简称临时工),本人政治历史清楚,劳动和工作积极,身体健康,年龄适当,能常年顶岗位劳动,且户、粮关系在农场的,可改为固定工。
二、临时工改为固定工,要严格根据上述规定的范围和条件,经过群众评议,农场党委审查造册,上级农场主管部门和劳动部门审核,并把审核后的人数报省、市、自治区农场主管部门和劳动部门批准。
三、临时工改为固定工后,其劳保福利按固定工待遇,工资不作变动。对少数不符合改为固定工条件的临时工,可留在原农场继续使用;其中一九六六年底以前参加工作的,因年老体弱,不能坚持生产劳动,符合退休条件的,可以办理退休。
四、国营农场今后在常年性生产、工作岗位上,不得再招用临时工。茶叶、果树等经济作物农场,在采茶、收获和加工时需要从场外招用季节性临时工的,必须事先提出计划,报上级农场主管部门和劳动部门批准,用期届满,即予辞退。
五、上述有关规定,不适用于国营农场中的集体所有制单位。
六、临时工改为固定工的工作结束后,各省、市、自治区农场管理部门和劳动部门要将工作情况报送国家农垦总局、国家劳动总局。
国营农场临时工改固定工,是关系到农场职工队伍建设的一件大事,是一项政策性强,涉及面广,较为复杂的工作。各级农场管理部门和劳动部门,要加强检查,发现问题,及时处理。要在农场党委的领导下,充分走群众路线,做过细的思想政治工作。要深入揭批“四人帮”,肃清其
流毒和影响,把临时工改固定工的工作与整顿农场的职工队伍、整顿经营管理结合起来,充分调动广大职工的社会主义积极性,紧跟党中央进行新的长征,为建设大庆式的国营农场,为建设社会主义现代化强国做出更大贡献。



1978年6月6日

延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例

吉林省人大


延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例



( 2002 年1 月19 日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第六次会议通过, 2002 年 3 月 28 日 吉林省第九次人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 )

第一章 总 则

第一条 为规范住宅区物业管理行为,明确业主、物业管理企业和其他有关部门的权利、义务,保障住宅区物业的合理使用,创造良好的生活环境,根据法律、法规和有关规定,结合我州实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于州内各县 ( 市 ) 人民政府所在地城市市区范围内住宅区的物业管理。

第三条 本条例所称住宅区,是指以相对集中,具有一定数量的成套住宅为主,并有相应配套共用设施设备的居住区;住宅区的范围由县 ( 市人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门按照房屋与共用设施设备和场地等相关情况划定。

本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备和场地;

本条例所称物业管理,是指业主、业主委员会或有关单位,委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动;

本条例所称业主,是指物业的所有权人;

本条例所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

第四条 一个住宅区应当由一个物业管理企业承担物业管理服务。

第五条 州、县 ( 市 ) 人民政府房产管理部门是本行政区的物业管理行政主管部门,负责本条例的实施。

其他有关部门按照各自职责实施本条例。

第二章 新建住宅区前期物业管理与旧有住宅区物业管理

第六条 新建住宅区,应当符合住宅区规划要求,实行物业管理。

新建住宅,应当符合住宅区规划要求,按有关规定完善配套设施设备,实行物业管理。

第七条 物业管理行政主管部门应当参与住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经综合验收合格的住宅区,不得交付使用。

第八条 新建住宅区,在竣工验收合格后到业主委员会成立前,开发建设单位应当在当地物业管理行政主管部门的监督、指导、对住宅区实行物业管理,可以自行管理或委托物业管理企业进行管理。业主委员会成立后,由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。

第九条 开发建设单位在销售 ( 含预售 ) 房屋时,应当与购房人签订前期物业管理协议,凡涉及业主共同利益的约定应当一致。该协议作为房屋销售合同的附件。

第十条 新建住宅区实行物业管理后,未售 ( 租 ) 出的空置房屋和已售出尚未给购房人办理房屋所有权证书的房屋,由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

第十一条 开发建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积 千 分之四的比例,无偿提供管理用房,管理用房不足 50 平方米的按 50 平方米提供。

物业管理用房归全体业主所有,由物业管理行政主管部门监督使用,物业管理企业负责养护维修,不得改变用途。

第十二条 新建住宅区移交给物业管理企业时,开发建设单位应当按照规定移交物业档案资料。

第十三条 本条例实施前已建成的住宅区为旧有住宅区。

主要共用设施设备齐全的旧有住宅区实行物业管理;主要共用设施设备不齐全的旧有住宅区,由当地政府组织配套建设,具备条件后实行物业管理。

尚未实行物业管理的住宅区,物业的共用部位、共用设施设备 已超过保修期的维修,由所在地居民委员会组织,共用部位的维修费用由产权人按建筑面积分摊,共用设施设备的维修的由产权人按户分摊。

第三章 业主、业主大会、业主委员会

第十四条  业主享有下列权利:

(一)参加业主大会,享有表决权、选举权和被选举权;

(二)依法监督业主委员会的工作和物业管理企业的管理服务活动;

(三)享有与所交纳物业管理服务费相应服务的权利;

(四)法律、法规及规章规定的其他权利。

业主应当履行下列义务:

(一)遵守业主公约和物业管理制度;

(二)执行业主大会和业主委员会的决议、决定;

(三)按时、足额交纳物业管理服务费和维修基金;

(四)法律、法规及规章规定的其他义务。

第十五条  使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反本条例和业主公约的规定。

第十六条  业主大会由住宅区全体业主组成;业主人数较多的应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

第十七条  业主大会应当有过半数投票权数的业主或业主代 表出席。

业主大会作出的决定,应 当经住宅区内过半数投票权数的业主或业主代表通过。

投票权数按照拥有的物业建筑面积计算,建筑面积每平方米为 l 票。

第十八条 业主大会每年至少召开一次。必要时经业主委员会决定,可以临时召开业主大会。

 经拥有住宅区物业 30 %以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会。业主委员会应当自接到提议之日起 20 日内召开业主大会;逾期未召开的,提议的业主可以向所在地物业管理行政主管部门申请,物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会。

第十九条 业主大会履行下列职责:

( 一 ) 选举或撤换业主委员会成员;

( 二 ) 监督业主委员会工作,改变或撤消业主委员会不适当的决定;

( 三 ) 审议业主委员会章程、业主公约、物业管理合同、物业管理工作报告和维修基金使用方案;

( 四 ) 决定业主利益的其它重大事项。

第二十条 业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业管理行政主管部门登记后依照法律法规、规章和本条例开展活动.所产生的民事责任由全体业主共同承担。

业主委员会应当接受当地物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。

第二十一条 业主委员会由 5 一 l 5 名的单数委员组成,设主任 1 名,副主任 2 — 4 名,主任、副主任在委员中选举产生。

业主委员会可以聘请居民委员会等单位的人员担任业主委员会委员。

业主委员会每届三年,业主委员会委员可以连选连任。

第二十二条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集,须有过半数委员出席,所作决定须经全体委员过半数通过,并应当予以公布。

第二十三条 一个住宅区内,已交付业主使用的房屋建筑面

积达到 50 %以上时,应当由当地物业管理行政主管部门召集首次

业主大会,选举产生业主委员会。

第二十四条 业主委员会履行下列职责:

( 一 ) 召集并主持业主大会;.

( 二 ) 拟定业主公约、业主委员会章程;

( 三 ) 经业主大会批准,签订、变更或解除物业管理合同;

( 四 ) 筹集和管理维修基金;

( 五 ) 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施,监督物业管理企业的管理服务活动;

( 六 ) 听取业主、使用人的意见和建议,监督业主公约和有关规定的执行;

( 七 ) 落实业主大会的有关决议、决定。

第二十五条 业主委员会组成人员不得在本住宅区委托的物业管理企业中兼职。

第二十六条 业主公约是业主依法订立的有关规范物业使用和其他行为的守则,对全体业主和使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业

第二十七条 物业管理企业应当具备规定的资质条件,取得资质证书后到工商行政管理部门办理企业法人营业执照,方可从事与其相应的物业管理业务。

物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内,到所在地物业管理行政主管部门登记。

第二十八条 州外的物业管理企业到本州从事物业管理业务和州内的物业管理企业跨县 ( 市 ) 从事物业管理业务的,须到物业所在地县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门登记,并办理相关手续,接受 监督、指导。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利:

( 一 ) 根据有关法律、法规、规章和物业管理合同约定,拟定物业管理制度,收取物业管理服务费;

( 二 ) 制止损害物业、妨碍物业管理和违反住宅区物业管理制度的行为。制止无效时,应当向有关部门报告;

( 三 ) 选聘专业公司或专业人员承担专项经营、服务业务;

( 四 ) 业主大会依法授予的其他权利。

物业管理企业履行下列义务:

( 一 ) 履行物业管理合同,提供物业管理服务;

( 二 ) 听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务,并接受其监督;

( 三 ) 定期公布物业管理公共服务费收支帐目和物业维修基金的使用情况,接受业主大会和业主委员会的质询;

( 四 ) 接受当地人民政府有关部门的监督管理;

( 五 ) 法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十条 物业管理企业不得将物业的整体或主要管理责任委托他人。

第三十一条 物业管理人员应当按照有关规定,经培训、考核合格,取得岗位证书后方可上岗。

第五章 物业的使用、维护与维修基金的管理

第三十二条 物业管理企业接受物业管理项目时,应当和业主委员会对该项目进行检查验收,形成验收报告。

第三十三条 物业管理企业接管物业时,由委托方提供物业档案资料。

第三十四条 业主、使用人在使用物业时,应当遵守法律、法规、规章和业主公约,不得损害公共和他人利益。

第三十五条 住宅区内禁止下列行为:

( 一 ) 擅自改变房屋承重结构,破坏房屋外貌,改变房屋使用性质;

( 二 ) 占用或损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设备;

( 二 ) 私搭乱建;

( 四 ) 侵占绿地、毁坏绿化;

( 五 ) 随意倾倒、抛弃垃圾;

( 六 ) 堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,非法排放有毒、有害物质或发出超过规定的噪声;

( 七 ) 擅自摆设摊点;

( 八 ) 影响观瞻的乱贴、乱挂、乱画;

( 九 ) 法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十六条 业主或使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋使用有关规定和业主公约,并事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人,并签订装饰装修管理协议。

第三十七条 物业应当按设计用途使用。改变使用性质,应当征得相邻业主和业主委员会、物业管理企业的书面同意,并经有关部门批准。

第三十八条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的,占用人应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订书面协议,按相应标准交纳保证金,并及时恢复原状。

第三十九条 利用物业设置广告等经营设施的,应征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的书面同意,办理有关报批手续。经批准设置的广告设施的收益,应当归全体业主所有。

第四十条 物业管理企业应当对物业定期养护。当物业出现危及使用安全、影响观瞻、危害公共利益及他人合法权益时,应当及时处理。在维修养护时,有关业主和使用人应当予以配合。

第四十一条 建立物业维修基金制度。

维修基金的来源:

( 一 ) 购房人在购买商品房 ( 包括经济适用房 ) 时,按有关规定比例交纳的维修基金;

( 二 ) 公有住房出售单位和购房人按有关规定比例提取的维修基金;

( 三 ) 开发建设单位的自用房屋由开发单位按本条第 ( 一 ) 项规定交纳的维修基金;

( 四 ) 在维修基金余额不足 30 %时,业主续交的维修基金。

第四十二条 售房单位代收维修基金时,应当在办理《商品房 ( 予 ) 销售许可证》前,与县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门签订代收协议,代收的基金应当存入县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门指定的帐户。财政部门依法进行监督。

第四十三条 维修基金及其利息归业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造,不得挪作它用。

各县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门负责物业维修基金的统一管理、专项专户存储,并严格执行使用审批制度。

第四十四条 物业管理企业使用维修基金,应当提出计划并经业主委员会同意后,报物业管理行政主管部门审查,办理拨付手续。物业管理企业应当及时公布维修基金使用情况,接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督。

第四十五条 业主转让物业时,其维修基金帐户中的剩余部分不予退还,随同房屋所有权同时结算过户。

第四十六条 物业法定保修期限满后维修、更新、改造的费用按下列规定支付:

( 一 ) 房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造的费用,由业主承担;

( 二 ) 房屋共用部位和共用设备的大修、更新、改造费用,在该栋房屋的维修基金中列支,一般的维修在物业管理服务费中列支;

( 三 ) 住宅区共用设施的大修、更新、改造费用,在住宅区的维修基金中列支,一般的维修在物业管理服务费中列支;

( 四 ) 供热锅炉及附属设备的维修、更新、改造费用,由供热单位在收取的热费中列支。物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,由物业管理企业责令责任人维修;责任人拒不及时维修的,由物业管理企业负责维修,维修费用由物业管理企业向责任人追偿。

第六章 物业管理服务

第四十七条 物业管理企业实施物业管理服务,应当与业主委员会签订物业管理合同。

物业管理企业应当自物业管理合同生效之日起 15 日内,将合同报物业所在地物业管理行政主管部门备案。

第四十八条 物业管理企业应当按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务。

第四十九条 物业管理服务事项包括下列内容:

( 一 ) 共用部位的日常维护和管理,共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理;

( 二 ) 环境卫生、绿化及硬覆盖的管理服务;

( 三 ) 住宅区内车辆停放及场地的管理服务;

( 四 ) 装饰装修的管理;

( 五 ) 应业主要求提供的特约服务;

( 六 ) 档案资料的管理;

( 七 ) 协助有关部门管理住宅区内的公共秩序、安全、消防等事项;

( 八 ) 双方约定的其他事项。

第五十条 物业管理企业自物业管理合同终止或解除之日起30 日内,向业主大会或业主委员会结清财务,移交物业管理用房和有关资料,并报告物业管理行政主管部门。

第五十一条 供水、供电、供热、供气、通讯、环卫、有线电视等有关管理单位,可以将其在住宅区内有关事项,委托给物业管理企业,由委托方向物业管理企业支付委托服务费。不实行委托服务的,有关管理单位应当服务到户。

第五十二条 物业管理行业应当引入市场竞争机制,逐步实行物业管理项目招标投标制度。

第七章 物业管理服务收费

第五十三条 物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务和代办服务、特约服务的费用。

公共服务收费,执行政府定价;代办服务收费,实行政府指导价;特约服务收费,实行协商定价。

物业管理企业应当提供质价相称的服务,不得只收费不服务或多收费少服务。

第五十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的,从其约定,但业主负最终交纳责任。

已按照本条例向业主或使用人收取物业管理服务费的,其他任何单位和个人不得重复收取。

第五十五条 人民政府价格行政主管部门在制定物业管理服务收费标准时,应当根据物业管理企业和业主的经济承受能力,按服务项目和等级制定收费标准;其收费标准低于管理成本的,当地人民政府应当给予物业管理企业优惠政策。

第八章 投 诉

第五十六条 县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门应当依法受理业主、使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉,并在 30 日内作出决定。

第五十七条 投诉人对行政决定有异议的,可以向本级人民政府或上一级物业管理行政主管部门申请复议,也可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 投诉内容涉及其他部门的,物业管理行政主管部门应当自受理之日起 5 日内,移交有关部门,并书面告知投诉人。

第九章 法律责任

第五十九条 业主、使用人违反业主公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的,业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第六十条 业主或使用人未按物业管理合同约定交纳物业管理服务费的,物业管理企业可以催缴,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

对于超过三个月不交纳物业管理服务费的业主,业主委员会或物业管理企业可以向人民法院起诉要求限期交纳,并可申请禁止该业主转让、出租和抵押物业。

第六十一条 业主大会作出的决定违反本条例或侵害社会公共利益的,物业管理行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

第六十二条 违反住宅区规划要求,市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的,由验收小组提请有关部门依法查处。

未经综合验收,开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用或验收不合格擅自交付使用的,由建设行政主管部门,处工程合同 价款 2 %以上 4 %以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十三条 开发建设单位未按本条例第十一条规定提供物业管理用房的,有关部门不予综合验收。

第六十四条 建设工程竣工验收后 30 日内,建设单位未向建设行政主管部门或其他有关单位移交建设项目档案的,由建设行政主管部门责令改正,处 10000 元以上 100000 元以下罚款。

第六十五条 无故阻碍房屋修缮,造成严重后果的,县级以上房地产行政主管部门,可以给予 200 元以上 2000 元以下罚款并赔偿损失。

第六十六条 业主或使用人,未按规定申请批准,擅自拆改房屋结构或明显加大荷载,对原有房屋装饰装修的,由物业管理行政主管部门责令修复或赔偿,并可处以 2000 元以上 10000 元以下罚款。

第六十七条 业主或使用人,擅自改变房屋使用性质和配套设施用途的,由物业管理企业予以制止,批评教育,责令恢复原状;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第六十八条 在住宅区内私搭乱建、擅自摆设摊点或乱贴、乱挂、乱画影响观瞻的,由物业管理企业予以制止,批评教育,责令恢复原状;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第六十九条 破坏草坪、花卉、树木或使用音响器材音量过大影响周围居民工作、休息,不听制止的,由公安机关处 50 元以下罚款或警告;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第七十条 违反爆炸、剧毒、易燃、放射性物品管理规定堆放上述物品的,由公安机关处 15 日以下拘留、 200 元以下罚款或警告,并责令限期清除;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第七十一条 不按规定地点、时间和其它要求任意倾倒垃圾的,由物业管理企业责令限期清除;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第七十二条 物业管理企业未执行政府定价和指导价或提供服务质价不符或只收费不服务、多收费少服务的,由政府价格监督检查部门,依照有关规定予以处理。

第七十三条 物业管理行政主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十章 附 则

第七十四条 本条例由州人大常委会负责解释。

第七十五条 州人民政府可以根据本条例制定实施办法。

第七十六条 县 ( 市 ) 人民政府所在地以外的建制镇、工矿区的住宅区物业管理可参照本条例执行。

非住宅的物业管理可参照本条例执行。

第七十七条 本条例自公布之日起施行。


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