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理性看房价/王瑜

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 16:45:24  浏览:8140   来源:法律资料网
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理性看房价


对于商品房的价格,媒体讨论非常热闹,一会儿说房价要崩盘,一会儿说还在上涨。国外专业机构研究报告称中国的房地产市场已经到了看似“接近爆炸”的边沿,据有关政府机构公布的数据,全国商品房的价格一直在上涨。

涨、涨、涨,这种涨势让越来越多的人感到不对劲,更多的学者站出来论证我国房地产的泡沫论,甚至国内有学者尖锐提出要防止房地产商要挟经济。政府终于也坐不住了,国务院要求建设部拿出分析报告来。有人开始预感到了不安,政府部门指责房地产开发商,说是他们利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作致使房价上涨,而开发商也在抱怨政府,说是政府不合理的土地政策导致房地产价格的上扬。

政府的指责,开发商的抱怨,学者的担忧,媒体的热闹,个中意味,对普通民众来说谁能弄得清楚,在一片涨势中,民众失去了理性的思考。房产大佬潘石屹说:“……各方言论都陷入不理智了”,那么现在我们就来理性分析一下商品房的价格。

商品房合理价格的评判标准
商品房也是商品,任何一个东西要商品化一定有一个购买者可以普遍接受的价格,这个价格我们认为是个合理价格。

那么合理的价格是多少呢?国外有个公认的评判标准,商品房的价格应该是家庭年收入的3到6倍,按这个标准我们来计算一下北京合理的房价,北京普通职工的月平均工资大概也就是1500元,家庭年收入36000元,那么北京商品房合理的价格我们很容易计算出来。按这个标准来评判北京商品房的价格,现行的市场价格高出了几倍,那么北京现行商品房的价格是不是合理就不用多说了。

商品房的价格构成
商品房的构成到底是怎样的,这个问题目前没有任何机构、任何人出来澄清,哪怕是透露任何一点点的信息,所以我们只能自己去猜测。为了分析问题方便,我们可以将房屋价格构成分拆成几块:1、建筑成本,2、土地成本,3、政府规费,4、开发商的收益。下面我们逐项来分析。

1、建筑成本
这里说的建筑成本就是从一块地上将房子盖起来的费用,包含人工和材料费用。对于农民而言,向村里要块地,自己就可以盖房子,他们认为盖房子只要花工钱和材料钱,也就是只需要支付建筑成本。

那么建筑成本是多少呢?这个价格是大家想不到的便宜,在北京的行价是每平方米300元的价格就可以让人包工包料将房子盖起来,也就是说自己盖个200平米的“别墅”建筑成本也不过6万元。在城里盖楼,建筑材料和人工成本是一样的,因为其规模效益,建筑成本不会比这高,不过高层的房子,建筑成本要高一些。

这么说在北京真正花在盖房子上的钱一般不到房屋价格的二十分之一。

2、土地成本
房子是盖在地上的,城里土地是要用钱买的。要花多少钱来买,不知道。在相关的报道里我找到了相应的信息,在北京一平方米土地的价格达到2000元算是非常高的,在这里盖商品房,将来售价将达到10000元/平米,这样说土地成本要占到房屋价格的五分之一。

按我国现行的土地政策商品房土地使用权是70年,70年后怎么办,很多人问到这个问题,但是没有任何机构可以作答。在深圳这个问题已经显现出来了,有的房屋土地使用权到期了,土地已经没有使用权了,房子成了空中楼阁。

我国土地出让金制度现在也正受诟病,被认为是推动商品房价格上扬的原因之一。有人提出政府不应该收这么高的土地出让金,从社会公平的角度认为这笔费用不能由购房人来承担。现行的土地政策是仓促向邻居香港学的,是有问题的,过去了这么多年,这个政策也应该回归理性。这个政策以后如何改,我们等待政府出台新的规定,但是对土地价格应当采取适当的措施平拟。

3、政府的规费
政府热衷于房地产开发当然是有道理的,其中的一个原因就是可以搭便车收取各种规费,这个问题无论是政府还是开发商都是讳莫如深,因为含在房屋价格中,普通民众也无人问起。96年以前看到的相关资料称这些规费大概有150项以上,占到房屋价格的40%,那个数据是否准确?现在的情况是否有所改变,同样是无从知道。

这些规费是不是应该收?应该收多少?收费的是那些项目?收取这些费用是不是应当向民众公示?我们只能说不知道,更无法进行讨论。

4、开发商的收益
开发商的收益应该很好计算,其公式为:开发商的收益=房屋售价—建筑成本—土地成本—政府规费。因为该公式中有两项为未知数X,所以开发商的收益同样是未知数X。我们看到富豪榜上大多数是开发商,他们因为开发房地产而获得了巨额财富,只能由此猜测他们的收益。

仔细分析了商品房的价格构成,因为无从得知相关数据,还是分析不清楚,不公开的市场信息遮蔽了民众理性的双眼。我们有理由相信建设部的指责,开发商利用市场信息的不对称炒作、抬高商品房价格;我们也有理由相信开发商的抱怨,政府不合适的政策促使房屋价格上涨。

买房投资理性分析

人们普遍的印象是房地产是保值的,这应该是建立在规范的市场和合理的价格前提下。这在中国目前恐怕是虚妄,想想房子越来越旧,土地的使用年限越来越少,商品房的价值如何得以保值呢?而且还有一个问题要考虑,买的时候的价格是不是合理,如果比合理价格低,那么房屋将有上涨的空间。如果是高于合理价格,则不仅不保值,反而是要缩水的。

买房子投资无非是两种方式,要么用来出租拿租金,要么等涨价后卖出去,挣差价。
我们先来分析作为出租的投资,任何投资要有一定的收益率才值得投资。一般认为如果房屋靠租金10到15年能收回全部房款,那么这个投资是值得做的。据说某省会城市的商铺购买价为100万块,而租金却只有900块一个月,这么算来,不考虑空租时间,将需要100年才能把房款收回来,那时房屋的土地使用权早就到期了,靠租金根本不可能把本钱挣回来。再说有谁会有这样的耐心去等待100年,享有100年后的收益。购房时这样的疯狂不知道出于何种驱使。

买房子等涨价后再卖出去,来挣取差价,就象买卖股票只看涨跌,通过低进高出赚取短期的差价,而不问实际价值,作为短期的投机行为温州炒房团就是专职做这种事。人们看到的一个事实是一个小区从开盘就一直往上涨。其实,这是开发商的一个策略,故意制造的涨价现象。涨多少都只是一个数字上的游戏而已,只有能变现才能真正获得涨价带来的实际利益。房屋进入二手房市场一定要降价,很简单的道理,二手房交易要另外交规费和其他交易费用,这两笔费用是很高的。只有这些费用加房价仍然不高于新房子的价格才对购买者有吸引力。有温州炒房团的存在,说明这个涨幅还是很大,大于进入二手房交易损失费用,看来短期的投资还可以去做的。

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无锡市蠡湖风景区管理办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市蠡湖风景区管理办法

市政府令第78号


《无锡市蠡湖风景区管理办法》已经2005年12月19日市人民政府第46次常务会议审议通过,现予发布。


市长:毛小平

二○○五年十二月二十六日

无锡市蠡湖风景区管理办法

第一条 为加强蠡湖风景区的保护和管理,维护蠡湖风景区的正常秩序和良好的游览观光环境,根据国务院《风景名胜区管理暂行条例》、《江苏省风景名胜区管理条例》和有关法律、法规,结合蠡湖风景区实际,制定本办法。

第二条 本办法所称蠡湖风景区(以下简称风景区),是指蠡湖地区已建成开放的景观区域和经市政府同意纳入风景区管理的其他相关区域。
风景区的具体范围及其调整,由无锡市园林管理局报经市政府同意后公布。

第三条 在风景区范围内从事相关活动的单位和个人,均应当遵守本办法。

第四条 无锡市园林管理局是风景区行政主管部门,负责风景区的保护和管理工作。
无锡市蠡湖风景区管理委员会负责风景区管理的领导和协调工作。无锡市蠡湖风景区管理处(以下简称风景区管理处),受风景区行政主管部门委托,具体负责风景区的日常管理和协调工作。
市公安、城管、市政、水利等部门以及滨湖区人民政府应当根据各自职责,协同做好风景区的管理和保护工作。

第五条 风景区管理处具体履行下列职责:
(一)建立健全风景区管理的各项制度;
(二)维护风景区的正常游览秩序,落实安全措施;
(三)保护风景区景观,保持风景区设备、设施完好,制止损坏风景区景观和设备、设施的行为;
(四)协调、配合有关行政管理部门派驻风景区的分支机构或者派出机构的工作;
(五)风景区行政主管部门委托的其他职责。
设在风景区内的所有单位,凡涉及风景区资源保护和管理的,必须接受风景区管理处统一管理。

第六条 任何单位和个人都有保护风景区内旅游资源、自然生态环境和设施设备的义务,并有权举报、制止破坏旅游资源、自然生态环境和设施设备的行为。
对在风景区保护和管理中作出重要贡献的单位和个人,由市人民政府或者风景区行政主管部门给予表彰和奖励。

第七条 风景区内新建、扩建、改建建(构)筑物,其体量、外形、高度、色彩应当与周围景观相协调,不得损坏自然景观与人文景观。

第八条 在风景区内从事下列活动,依照法律、法规应当向有关行政管理部门申请行政审批的,由风景区管理处统一受理并提出初步意见后,转报有关行政管理部门依法办理审批手续或者提出审核意见:
(一)临时占用绿地,改变绿化用地使用性质;
(二)砍伐、移植、截干树木;
(三)迁移古树名木;
(四)为游览活动服务的商业、饮食、交通运输等行业和个体摊贩;
(五)新建、扩建、改建建(构)筑物等建设项目选址。

第九条 在风景区内进行下列活动,涉及风景区管理的行政审批事项,有关行政管理部门在办理行政审批手续时,应当征求风景区管理处的意见:
(一)临时占用或者挖掘道路;
(二)码头设置、船舶停靠;
(三)组织公益或者商业性大型活动;
(四)其他涉及风景区管理的事项。

第十条 风景区管理处应当与有关部门配合,落实风景区各项安全管理措施:
(一)健全安全管理制度;
(二)加强安全巡查,落实责任制度,及时制止扰乱秩序的行为和打击违法犯罪活动;
(三)落实防火、防汛等安全措施;
(四)定期维护检查各类游乐设施、设备,保持完好、安全、有效;
(五)依法、安全开展游乐活动;
(六)有序组织游览和举办群众性活动。

第十一条 风景区内组织、开展的活动应当健康、有益。禁止在风景区内进行算命、占卜、焚烧纸钱及杂耍卖艺等迷信和不健康的活动。

第十二条 进入风景区的单位和个人应当自觉维护公共环境卫生,保持景区的环境整洁。禁止下列行为:
(一)随地吐痰、便溺;
(二)乱扔、乱倒、乱堆废弃物;
(三)排放有毒有害气体、液体;
(四)焚烧树枝树叶和其他杂物;
(五)其他有碍环境卫生的行为。

第十三条 进入风景区的单位和个人应当自觉爱护绿化,保护各类绿化设施。禁止下列行为:
(一)攀爬、涂写、刻划树木或者挖掘、折损植物;
(二)采摘花果;
(三)擅自践踏草坪、花坛或者毁坏绿地;
(四)其他破坏绿化或者绿化设施的行为。

第十四条 进入风景区的单位和个人应当自觉维护市政公用设施和其他公共设施的完好。禁止下列行为:
(一)毁损建(构)筑物、雕塑;
(二)损坏、污损、擅自移动保洁、通讯、照明和交通等公共设施设备;
(三)毁坏、污损喷水设施、栈桥、亭子、座椅、公告栏和画廊等游览设施设备;
(四)其他损毁公共设施的行为。

第十五条 进入风景区的单位和个人应当自觉维护景区容貌美观、环境和谐。禁止下列影响风景区容貌的行为:
(一)擅自改变建(构)筑物外立面;
(二)在建(构)筑物、雕塑等公共设施上涂写、刻划;
(三)无证设摊经营或者兜售物品;
(四)吊挂、晾晒物品,擅自悬挂、张贴宣传品;
(五)恐吓、捕捉或者伤害鸟类;
(六)擅自垂钓、捕捉水生动物、游泳;
(七)流浪乞讨、露宿,随地躺卧;
(八)其他影响风景区容貌或者妨碍他人游览观光的活动。

第十六条 进入风景区的车辆和行人,应当严格遵守交通规则,自觉维护景区内的交通秩序。禁止下列行为:
(一)在草坪或者其他禁止停放车辆的场所停放车辆;
(二)在明令禁止通行的区域或者路段内通行;
(三)不在规定的站点范围内停靠;
(四)其他违反交通管理规定的行为。

第十七条 违反本办法规定,由风景区行政主管部门按照有关法律、法规规定进行处罚。
违反本办法规定,应当由其他行政管理部门处罚的,由相应的行政管理部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

第十八条 风景区行政主管部门和风景区管理处的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十九条 本办法自2006年1月1日起施行。


关于加强公路工程施工现场防控非典型肺炎工作的紧急通知

交通部公路司


关于加强公路工程施工现场防控非典型肺炎工作的紧急通知

交通部公路司
交公路发明电(2003)04号


  各省(自治区)交通厅,北京、重庆市交通委员会,天津市市政工程局、上海市市政工程管理局,新疆生产建设兵团交通局:

  近日,在交通部的统一部署下,全国交通系统防控非典型肺炎工作已经取得了一定的成绩,为加强对工程施工现场等人员密集区进行非典型肺炎预防工作,现紧急通知如下:

  一、各级交通主管部门应立即通知各工程项目指挥部(建设项目法人单位),积极行动起来,成立由党政一把手挂帅的非典工作领导小组,制定应急预案,组织各建设、施工、监理单位落实、完善非典型肺炎防治机制,切实加强非典型肺炎预防工作。

  二、加强工程施工现场卫生防疫工作。各施工现场、施工人员宿舍应立即印发、张贴预防非典型肺炎的宣传资料和手册,普及非典型肺炎防治知识,要加强各工点施工工人、技术与管理干部的卫生保健工作,工地办公室、宿舍要经常通风换气,并组织人员集中定期消毒。根据实际情况,各地要在当地卫生防疫部门
              

      二○○三年四月二十二日




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